卓达集团经营状况分析

一、卓达集团财务状况分析（根据近三年合并审计报表计算）

资产负债状况：（万元）

利润状况：

主要财务指标：

1. 财务评价

1) 盈利能力分析

我集团2010、2011、2012的净利润分别为134,471万元、50,681万元和54,636万元，近三年的收益都较为可观，2011年净资产收益率达到11.43％，2012年的净资产收益率也有11.03％。近两年，我集团因长期持有其开发的部分商业物业，从而使存货增长较快，影响其短期盈利能力及资金的回笼，但并不能代表我集团盈利能力的下降。我集团在房产销售时能达到较好的资产回报率。

据预测，我集团未来两年的房地产销售总额将达到 162亿元，总投资为99亿万元，实现净现金流约63亿元。

2) 成长能力分析

我集团2011、2012年的销售收入都达到近40亿元，集团近年在房地产开发上发展较快，获得了很好的成绩。我集团正在开发的中大型房地产项目，在房地产市场不出现持续重大的宏观调控政策下，仍然有很好的发展空间及市场前景。且我集团有一定的土地储备项目，在资金链不出现断裂的情况下，我集团将持续发展。

3) 偿债能力分析

截止 2012 年12月 31 日，我集团总资产138.37亿元，负债余额88.83亿元，资产负债率64.19％。其中，长短期借款合计17.35亿元，占负债总额的19.53% ；预收账款67.76亿元，占负债总额的76.28% ，可见我集团的负债主要是预收账款(为预售楼款)，银行等金融机构融资负债较低。

我集团近三年资产负债率分别为64.78％、61.99％、64.19%, 资产负债率基本保持稳定。考虑到预收账款是未转入营业收入的项目，剔除预收账款对企业资产负债率的影响，我集团实际资产负债率近三年分别为：28.83％、19.70％、21.56％。由此可见我集团近三年的实际负债率较低，企业长期偿债能力较强。

截止 2012 年12月31日，我集团流动比率1.79，速动比率 0.2。速动比率较低主要是由于我集团长期持有部分商业物业使存货占比较大所致，从我公司销售的住宅项目上看我公司具备一定的短期偿债能力。

二、我集团截止到2013年6月份各项目经营概况

2012年我集团销售收入为38亿元，各分公司详细经营情况如下：

1、河北公司

河北公司2012年销售收入为9亿元，其开发的项目为河畔盛景项目、星辰项目（星辰花园、星辰金座）、书香园三期项目在建工程。目前河畔盛景项目已具备三证，预计10月份即可取得预售证启动销售，星辰项目已于2012年售罄，书香园三期现处于尾盘销售。

2012年正在热售的项目为星辰项目及书香园三期。星辰项目总建筑面积约38万平方米，项目地处石家庄高新技术产业开发区东区中心区，北靠淮河道、南接湘江道、西倚昆仑大街、东临秦岭大街，交通十分便利，项目现已于2012年售罄，销售均价7000元/平方米， 2012年实现销售回款约3.6亿元。

书香园三期项目位于石家庄市裕华区，项目南接南二环、北临塔南路、西靠翟营大街、东临谈固南大街，周边多条公交线路经过，依托卓达花园百万平米的社区成熟配套，包括教育、商业、医疗、通讯,伴随卓达商贸广场、天元名品、北国商城等大型商业集群的发展，已成为省会东南无可替代的核心区域。

卓达书香园三期总建筑面积为19.5万平方米，容积率为2.5，共计9栋高层。户型以稀缺的中小户型设计为主，体现超高性价比。项目销售均价为9000元/㎡，2012年实现销售回款5.4亿元，目前正处于尾盘销售，预计尾盘仍可实现销售收入约6000万元。

今年下半年即将启动热售的河畔盛景项目位于省会上风上水之西北区域，项目总规划占地310亩，总建筑面积70万平方米，远景规划为跨河新城市中心、省级行政中心、大学城。该项目区域环境宜居，交通便捷，项目毗邻南水北调环城水系，与被誉为省会“后花园”、“天然氧吧”的石家庄植物园区域距离仅三公里，周边无污染工业企业，自然环境优美、空气质量上乘。项目规划配套齐全，幼儿园、小学、会所、中心景观花园、商业配套等一应俱全，超过32%的绿化、人车分流的规划、充足的车位布局等，将让居住于此的居民充分感受到地产大盘开发带来的诸多便捷和惬意。

项目商品房总建筑面积为41.6万㎡，总投资21.6亿元。现回迁楼已完工，回迁楼成本折入地价，现已具备三证，预计10月即可取得预售证启动销售，未来可实现总销售回款约27.6亿元。

河北公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

2、威海卓达房地产开发有限公司

威海卓达房地产开发有限公司2012年销售收入为10亿元，其主要开发的项目为香水海项目。香水海项目位于山东省文登市南海新区，总占地面积3.2万亩，在注册成立到现在四年左右的时间内，公司已获取土地16000余亩，正在开发的住宅小区超过100万㎡，其中一期项目英伦湾占地430亩，建筑面积20万平方米，目前已基本售罄并全部入住；二期为总建筑面积近60万平方米的苏格兰城和北欧小镇，目前均在热售中，两大项目于2012年实现销售收入10亿元；三期塞纳河畔项目与地中海岸项目，总建筑面积约62.4万平米，目前主体已封顶，即将取得预售证并开始销售。

2012年正在热售的为苏格兰城项目及北欧小镇项目。苏格兰城总建筑面积28万平方米，综合容积率1.0，绿地率41%，分区规划具有浓郁英伦风情的独栋、双拼别墅、电梯洋房。项目西接金海路，南瞻130米宽英伦河景观公园，东临高尔夫体育休闲公园，三面环香水河支流水景；园林规划以“水”为景观中心，景观水系环流整座社区，遍布门前屋后，形成户户临水的意境。目前苏格兰城项目销售均价6000元/平方米，2012年实现销售收入4.1亿元，预计未来仍可实现销售收入约8.7亿元。

北欧小镇总建筑面积为30.5万平方米，绿地率41%，分区规划具有浓郁北欧风情的独栋、双拼别墅、电梯洋房。整个二期紧邻高尔夫体育公园、步行5分钟到达马术俱乐部、垂钓湖，社区内综合商业楼、沿街商铺、幼儿园、会所，在此居住，彰显贵族气质。目前项目主体均已封顶，正在进行内外装及小区内的景观绿化工程等。

项目分享卓达香水海西岸医疗、商业、教育、休闲等成熟配套，同时为保证生活的高度舒适，特别规划幼儿园、商业街和社区体育文化中心，营造高品质生活，现北欧小镇销售均价6000元/平方米，2012年实现销售收入约5.9亿元，预计未来仍可实现销售收入约8.4亿元。

今年下半年即将启动的三期塞纳河畔及地中海岸项目，总建筑面积62.4万平方米，建筑形态以小高层及电梯洋房为主。项目南瞻金滩海洋公园，东临高尔夫体育休闲公园，三面环香水河支流水景公园；园林规划以“水”为中心，景观水系环流整座社区，水景遍布门前屋后，形成水生碧绿、家家观澜的意境。目前区域内电梯洋房销售均价为6000元/㎡，小高层销售均价为5100元/㎡。以现行销售价格预估（不考虑随着工程进度的推进，价格会进一步升高），预计今年下半年即可取得预售证启动热售，保守估计项目可实现销售回款37亿元。

威海公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

3、河北卓达太阳城房地产开发有限公司2012年销售收入为7亿元，公司开发的卓达·太阳城总一期项目总占地面积1752亩，总规划建筑面积180万平米，其中包括商业10万平米，学校、幼儿园等配套设施3万平米，其他为住宅及活动中心。卓达·太阳城是卓达集团“产业造城”战略的充分体现，由独栋别墅、连拼别墅、花园洋房、高层组团以及大型商业等组成。现希望之州、青年城项目尚有部分尾盘未售、汉府项目未解压部分未售，阳光国际、汉唐盛世商业街未售。以上项目已全部封顶，除阳光国际正在进行外装外，其余项目外装、门窗、电梯全部安装完毕。希望之州、青年城、汉府商业街、汉府将于2012年年底至2013年5月以前陆续入住，实现交付90万平米住宅，交房后小区累计交房面积将达到120万平米，未来剩余40万平米住宅销售入住后小区人口可达10万人。

2012年太阳城项目中正在热售的项目为自由之邦二期、希望之州、青年城、汉府项目。

青年城项目建筑面积为30.5万平方米，总投资9.8亿元。坐享便利的交通，拥有广阔的市场前景，借势太阳城项目整体规划，青年城掀起了又一波销售热潮，目前销售均价为5000元/平方米，2012年实现销售收入约2.9亿元，预计项目尾盘仍可实现销售回款约5000万元。

自由之邦二期项目总建筑面积为4.6万平方米，总投资1.4亿元，项目包括高层住宅、老年公寓及底商，是卓达养老地产最真实的写照。项目利用物业服务占社区服务中的主导地位优势，通过在养老设施、设备、场地等硬件的种种投入，通过自身的种种服务，调动并整合社区内外所有能为老年人服务的力量和资源，通过社区养老服务网络、平台，开展为老年人服务的形式。自项目启动以来，已实现销售收入约2.1亿元，其中2012年销售收入约为1.3亿元，预计项目尾盘仍可实现销售回款约5000万元。

汉府项目总建筑面积为4.7万平方米，淬取中华五千年建筑文明精髓，以中国传统官宅四合院作为建筑主体，集合南北四合院的建筑精华，茹古涵今，筑就典藏版中式茗院。汉府所有户型均为独院，地上三层，地下一层。户户拥有私家苏州园林小院，院内被潺潺蜿蜒的水面自然分割，粉墙黛瓦俊秀质朴，亭榭楼阁精彩纷呈，花草古木交荫沁香，梅兰竹菊高洁于志，同曲廊衔亭接阁的循循引导中，宛若水墨丹青里。卓达太阳城汉府从建筑到园林，汉府完全出自设计名师手笔，辉映着自然人文氛围，演绎出和谐美丽心情。城郭之中，有江南古街园林、砖石墁地、小桥流水，宛如置身唯美江南。目前汉府销售均价为1.5万元/平方米，2012年实现销售收入约5000万元。

希望之州项目总建筑面积为 24.5万平方米，总投资为6.7亿元，项目均为高层住宅，同时此三大项目底商将为太阳城业主提供银行、药店、美容院、日用品店、食品店、小酒店、服装店、美容美发、洗衣店等各种生活必需品服务形式，与国际俱乐部、太阳城综合楼共同形成全方位、多层次的生活服务。项目目前正在热售中，2012年实现销售收入约为2.3亿元。

预计今年下半年即将启动销售的项目为阳光国际、阳光美墅及汉唐盛世项目。太阳城公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

4、三亚卓达房地产开发有限公司2012年销售收入为7.5亿元，

该公司打造的东方巴哈马项目，规划占地面积为540亩，建筑面积超过50万平方米，绿化率高达70%，由卓达集团与全球最大、业内排名第一的景观规划公司美国易道（EDAW）共同打造，荣获中国房地产业授予的“全国优秀旅游房地产项目”、“三亚明星楼盘”等荣誉称号，是海南省首个“分户验收”项目。

2012年正在热售项目的为三期自由港湾A组团，项目主要体现的是一种轻松、自由、激情的生活方式，其景观初步拟定为湖岛风光、运动主题滨河公园，旨在营造一种“尽情回归自然新生活”生活氛围和生活情感。该项目于2008年开发，目前已经交房入住。项目占地面积182亩，总建筑面积19万平方米。容积率1.58，全部为18-23层高层住宅建筑组成，项目自开盘以来供不应求，销售均价约2万元/㎡，2012年实现销售收入7.5亿元。

目前三期B组团项目总占地面积6.3万平方米（约合95.13亩），总建筑面积14.5万平方米。项目为高层住宅楼，同时建有公共休闲功能建筑物，目前项目已取得三证，施工证亦即将取得。现项目已进行完地基处理，预计销售均价为20000元/㎡，预计今年10月即可取得预售证启动销售，可实现销售回款24.4亿元。

三亚公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

5、天津卓达艺都投资有限公司2012年销售收入为4.5亿元，该公司打造的“三溪塘——京津首席艺术家公馆区”位于素有“津门首驿”之称的天津市武清区河西务镇。项目位于103国道西侧，京杭运河以西，凤河以东，距北京东五环约39公里，距天津市区约50公里。项目北靠香河、南临廊坊，占据京津冀“金三角”开发区域核心位置。项目总规划占地1399亩，总建筑面积约40万平方米。

2012年正在热售的项目为占地494亩的三溪塘项目，建筑面积约18万平方米，其中包括11万㎡的别墅及7万㎡的花园洋房及小高层。目前项目正在热售中，销售均价为8100元/平方米， 2012年实现销售收入4.5亿元，预计未来仍可实现销售收入约5.8亿元。

天津艺都公司2012年销售情况及今年项目销售预测如下表：

6、除上述现已盈利项目外，盛世春天项目、世爵一品项目、三亚五指山项目、天津万和郡亦将于今年下半年启动销售。

卓达·盛世春天项目位于石家庄市一环内，石家庄市政府、长安公园、北国商城、省图书馆、运河桥客运站等各种配套设施齐全，医院、公园、酒店、商场、学校、图书馆、展厅、会议会展中心等应有尽有。该项目是省会三年大变样的重点工程，村民积极响应石家庄市人民政府办公厅颁发的城中村拆迁改造计划通知（石政办发【2009】12号），于2009年8月底完成拆迁，与此同时，卓达集团正式启动盛世春天的项目建设。项目规划总建筑面积71.25万平方米（含地上、地下），其中回迁房总建筑面积34.57万平方米，商品房总建筑面积36.68万㎡。商品房区共建有18栋住宅楼及一栋独立临街商业楼。目前项目主体已全部封顶，正在进行内外装，项目将于10月底启动销售，预计销售均价为1.2万元/平方米，可实现销售回款43.8亿元。

世爵一品项目位于石家庄市长安区，翟营北大街以东，跃进路以北。地处石家庄市一环内，项目周边北国商城、省图书馆、运河桥客运站等各种配套设施齐全，医院、公园、酒店、商场、学校、图书馆、展厅、会议会展中心等应有尽有，是石家庄市最繁华的区域之一。该项目总用地面积为54.49亩，规划总建筑面积13.28万平方米（含地上、地下及商业），建筑形态为高层、小高层及临街商业配套。目前项目已四证齐全，地基处理已完成，预计今年10月底即可取得预售证开始销售。根据周边项目销售情况，预计本项目销售均价为8500元/㎡，可实现销售回款8亿元。

天津华夏颐园项目是由卓达集团投资开发，并与民政部、中国老龄事业发展基金会、中国养老产业联盟密切合作的集养老、文化、生态休闲、健康、教育等于一体的辐射京津地区的大型卫星城。项目坐落于素有“津门首驿”之称的武清区河西务镇，东临京津公路，西接凤河，南依石桥辛庄和高庄，北靠王河公路。项目周边路网非常丰富， 103 国道、京津塘、京津二线、京沪、京沈高速等多条高速路在本案附近穿过，交通十分便捷。距北京国贸45分钟，到北京机场、天津港、天津滨海机场车程都在1小时以内，是典型的一小时生活圈内的项目。

该项目总占地412亩，总建筑面积为30.5万㎡。项目分六期进行开发建设，一期1-10号住宅楼，建筑面积3万㎡，目前已售罄，并于12年10月交房入住；二期为11-25号楼，共15栋住宅楼，建筑面积5.3万㎡，自项目开盘后，销售情况火爆，供不应求，于今年5月底完成交房；三期为26-33号楼，建筑面积8.8万㎡，目前正在开发建设中，预计今年下半年即可取得工程规划许可证；四期为34-49号楼，建筑面积6.1万㎡，目前正在办理工程规划许可证中；五期，建筑面积为1.8万㎡，建有7栋住宅楼，项目目前主体已封顶，预计下半年即将取得预售证启动热售；六期为8-18号楼，面积约5.4万㎡，目前城规院正在进行项目规划设计。华夏颐园项目销售均价6200元/平方米，预计下半年将有近8万平方米住宅启动热售，未来仍可实现销售收入13.4亿元。

五指山项目位于卓达山水青城位于海南五指山市东南方向南圣河畔翡翠新区。项目位于五指山市核心区的东侧，与旧城中心区的距离约为1.3公里，步行约20分钟。项目正对跨越南圣河的翡翠大道，坐拥五指山中心地段；且正拟建五指山至三亚高速公路，驾车30分钟直达三亚，交通十分便利。五指山项目总占地400余亩，I期项目122亩土地，总建筑面积11.4万平米，容积率1.39，建筑形态为11至18层的小高层。预计下半年即可取得预售证开始销售，预计销售均价为7500元/平方米，可实现销售收入11亿元。

综上所述，集团2012年销售情况及2013年销售预测详见下表：

三、卓达集团项目投资情况

卓达集团各项目总投资额为349.5亿元，截止2012年已完成投资额为101.7亿元，2013年预计投资额为49亿元，详情见下表：

四、卓达集团融资情况

2012年集团融资额为17.3亿元，其中长期借款为16.8亿元，短期借款为0.5亿元，长期借款具体明细如下:

短期借款明细为：

五、卓达集团未来战略规划

卓达将以独特的“3+1”产业地产联动开发模式：以现代农业为第一产业，以蓝岛新型材料为第二产业，以包括全国布局的住宅地产开发、酒店餐饮业、商业、教育产业、文化产业、全国金牌物业等为第三产业，并通过多元的金融渠道，为各产业提供资金支持。各产业、各项目之间联动发展，相互借力，推动卓达真正进入多元化实业发展的新阶段。卓达三产联动模式的核心是：产业现行，高效、集约、可持续利用土地，立足循环经济，发挥区位优势，以优先解决就业难题为突破口，推进城镇化进程。

卓达三产联动开发项目目前已经在河北、京东南、山东、海南等地运行，并以强劲势头在布局全国：正在向华南、华中、华东、华北、东北等区域城市进军，并在沈阳、太原、武汉、大连、青岛、杭州、上海等城市中取得了重大进展。卓达将以“产业绿色建筑”基地为依托，以“蓝色负离子复合材料”为核心，开发生态高效农业、文化旅游产业、休闲养老产业、生态居住区等，打造中国产业新城镇样板。未来，太阳城总二期规划将再开发1000万平方米，建设燕赵文化园、现代农业园、国际学校项目、医疗中心、温泉项目、水系引进项目、精品住宅区、冶河镇中心区改造项目等八大板块，打造省会东南的田园都市。

卓达集团经营状况分析