上海市住宅物业管理规定修订案解读
发布时间：2023-01-02 16:26:41
工每房地 上海市住宅物业管理规定 修订察解读 文／黄友健 经过近６年多的物业管理服务实践．针对新形势下出 现的矛盾和问题，市人大常委会提出了上海市住宅物业 管理规定《修订案》，并于２０１０年１ ２月２３日人大常委会 ２３次会议获得通过，２０１ １年４月１日起开始实施。 一 修订原由 （一）与上位法协调衔接的需要。 《物权法》第六章”业主的建筑物区分所有权”对物 业管理有关问题进行了规范，对于业主大会表决的计算、 建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配、多种形式的 物业管理模式以及住宅使用性质改变等内容均做出了新 的规定。《物业管理条例》也进行了相应修改。由于上位 法发生了变化．《规定》的相关内容已与上位法产生不一致， 第九条（物业管理区域的调整）。第十条（物业资 必须进行修改、完善并与之衔接。 料的备案）。第十三条至第十五条（业主大会成立的启 （二）完善管理体制的需要。 动、筹备组的组成及工作）。第十六条至第二十三条（业 通过三年的实践运作，《上海市加强住宅小区综合管 委会及业主大会职责、召开议事规则）。第二十四条至第 理三年行动计划》成效初显，对于形成条块结合 延伸覆盖、 二十八条（业委会换届改选，备案及资料移交 补选或提 齐抓共管的格局，解决群众的热点、难点问题具有积极的 前改选 变更或注销备案）。第二十六条（业委会成员移 推动作用。《规定》ｊｔ＂－《三年行动计划》的成果以法规的 交物品）。第二十九条（业委会备案审核期限。第三十一 形式予以巩固，是加强住宅小区综合管理、保障百姓安居 条（物业管理纠纷协调）。 的客观要求。 第三章物业管理服务 （三）适应实践发展的需要。 第三十二条（物业服务企业资质）。第三十三条（项 《规定》原部分规定还不完善 内容不够周全 甚至 目经理资格）第三十四条（物业企业信用档案）。第 与物业管理的实际发展不相适应。如物业管理区域的划分、 三十五条（选聘物业企业的方案及公告）。第三十六条（物 业主大会的组建、业主委员会的备案、物业使用性质的改 业服务招投标）。第四十二条（物业服务合同期限届满后 变、维修资金的补建和续筹、物业服务企业资质管理和从 未续签合同的规定）。第四十三条（物业管理用房及资料 业人员资格管理、物业服务收费标准等。因此，有必要修 的移交）。第四十四条（同一小区物业服务收费的原则和 订补充相关内容。 标准）。第四十七条（业主自行管理物业的规定）。 第四章物业的使用和维护 二 增加或细化的主要条款 第四十八条（物业承接验收）。第四十九条（物业保 第一章总则： 修及保证金）。第五十二条（改变物业使用性质的程序及 第五条（相关政府职责）。第六条（行业自律）。 相关手续）。第五十三条（物业服务企业对违反规定和规 第二章业主及业主大会。 约的处理） 第五十四条（专业单位对管线的维修养护 Ａｐｒｉｌ ２０１１ ５５
工海房地叠 ≯ 用者人身安全息息相关，符合《民法通则》所规定的 紧 急避险”性质．所以更体现以人为本的精神。 责任）。第五十五条（机动车停车位的归属等事项）。第 五十八条（维修资金的补建和再次筹集）。第六十条（维 修资金的审核）。第六十四条（业主大会成立前维修资金 的使用）。第六十五条（物业定期维修、检测和鉴定）。第 （三）拒不移交资料申请公安协助 《修订案》规定，换届期间，原业主委员会和其成员 拒不移交有关档案材料的，现业主委员会或业主委员会委 员可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法 六十六条ｆ物业强制维修和紧急维修）。第六十八条（夕】、 墙保洁）。 第五章法律责任 第七十二条（对物业服务企业不再符合资质的处理）． 第七十三条（建设单位就业主大会成立未书面报告和提供 资料的处理），第七十四条（对物业项目经理无证上岗的 的处理）．第七十五条（对建设单位违反物业保修金交存 院提起诉讼。原材料如有遗失，原来的业委会或者物业服 务企业必须承担补齐的责任。在以往的司法实践中．公安． 局或法院对这一类案子是不予立案的。而行政主管部门又 对此执法无据．处于尴尬的局面。《修订案》规定对此做 了改进。 规定的处理），第八十一条（对建设单位违反机动车停车 位使用规定的处理），第八十二条（对违反维修资金交纳 规定的处理）。 第六章附则 （四）强调物业保证金的落实 《修订案》规定．建设单位应当按照保修期限和保修 范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业 维修的．应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单 第八十六条（市房屋行政管理部门制定临时管理规约、 管理规约，首次业主大会会议表决方式，业主大会议事规 则 业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办 位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指 定专户，专项用于保修期内物业维修 保修期内，物业保 修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后 物业保修 金有余额的，应当返还建设单位。 （五）要求物业经理培训上岗 法，物业服务合同等示范文本）。 三、新思路、新措施 新方法 （一）增强政府监管力度 《修订案》规定．物业服务企业应当按照有关物业服 务管理区域和建筑面积等要求．委派培训Ｉ合格的项目经 理。按照建设部的规定，物业项目经理应当持有物业管理 纵观全市的物业小区．业委会能发挥正常工作的不多， 不少处于瘫痪或半瘫痪状态 长期没有成立业主大会、业 师的执业和从业资格上岗 而实际情况是，目前多薮还处 ’ｌ 在接受培训阶段 达不到这个要求。因此，《修订案＞强 调物业经理必须培训上岗，这更符合当前物业管理的现状。 （六）首次提出业主自行管理办法 委会的比例很高，由此产生的矛盾和问题突出。《修订案》 规定：区．县人民政府应当建立住宅小区综合管理联席会 议制度．召集区、镇人民政府和街道办事处应当相应建立 本辖区住宅小区综合管理联席会议制度，协调和处理辖区 内物业管理综合事务和纠纷，并具体落实对业主大会、业 主委员会组建和日常运作的指导和监督工作。业主大会筹 备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任 充 分体现了监督指导的力度和责任。规定建设单位重要的物 业工程档案资料．原先由物业服务企业代业主保管改为房 管办管理，业主大会和业委会备案证上报街道等。 对物业管理暂时出现空缺．小区业委会只能自行接管 的情况，《修订案》规定，应当须经占建筑物总面积过半 