别再混为一谈啦，房屋预抵押登记不是抵押登记！

作者 | 许海 陕西稼轩律师事务所高级合伙人前言在商品房销售过程中，房地产开发商为购房人与银行之间的借款承担保证责任，该保证责任一般分为阶段性连带保证责任和全程连带保证责任，本文仅就阶段性连带保证责任进行探讨。

壹以往套路银行和房地产开发商做法

商品房预售领域中，银行（出借人）与购房人（借款人）、房地产开发商（保证人）所签订的借款/保证合同对阶段性连带保证责任之约定通常为：“若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但对于该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人/或借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任/及保证责任。”

根据上述约定可知，房地产开发商对购房人的借款承担保证责任的期间为：借款/保证合同签订之日起，他项权证办理之日截止。理论上讲，若房地产开发项目按正常程序进行开发建设、验收、交付、办证的，则该时间一般可以控制在1年之内，此种情况下房地产开发商的法律风险也相对较小。但事实并未如此，一个房地产开发项目往往是分期开发、综合验收，之后才可以办理所有权初始登记（即“办大证”），再由购房人递交相关资料申请办理“小证”、换取他项权证。这个时间往往因各方面的原因拖延较长，甚至有些房地产开发项目在交房后四、五年后仍未能办理房产证，这就导致房地产开发商承担保证责任的法律风险大大增加，甚至不可控。

长期以来，在购房人逾期偿还按揭贷款、房地产开发商承担阶段性连带保证责任的情况下，银行一般采取以下几种方式来处理：向人民法院提起诉讼请求，解除借款合同、要求偿还本息；对已经预告抵押登记的商品房经行拍卖或变卖所得价款优先受偿；由房地产开发商对购房人的上述债务承担连带保证责任，从房地产开发商保证金账户扣除。一般而言，银行由于认定自己拥有房屋抵押权，并不担心购房人断供。而房地产开发商在房价持续上涨的大前提下，也不担心购房人断供，解约收房或行使追偿拍卖房屋的套路都是顺手拈来。法院观点和态度司法实践中，关于银行对购房人所购商品房拍卖或变卖的价款是否有优先受偿权，全国各地人民法院观点及审判结果不尽相同。一种观点认为：预抵押登记之后，抵押权已经设立，银行对办理了预抵押登记的商品房享有优先受偿权；另一种观点认为：预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，银行对预抵押登记的商品房不享有优先受偿权。

别再混为一谈啦，房屋预抵押登记不是抵押登记！