2016-2018年海南省房地产政策梳理

一、“两个暂停”政策

时间：2016.2.23

出处：《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》

内容：

2016年起——2018年止

1)暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）；

2)暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

解读：控制房地产开发节奏，逐步降低房地产业所占比重，鼓励其他产业的发展，并充分发挥房地产业对其他产业的重要载体作用，形成房地产业与其他产业良性互动局面，促进全省社会经济持续健康发展。

市场分析：政府土地供应量锐减，稀缺效应导致客户投资热潮，直至2017年上半年，整个市场商品房供应量不足，房价大幅上涨。国家统计局2017年1月70个大中城市新建住宅价格指数中的数据显示，今年1月三亚新建住宅价格环比上涨1.7%，在70个统计城市中涨幅位居首位。在政府“房子不是‘炒’的”宏观调控背景下，针对海南省火爆的房地产销售市场，2017年，海南省陆续出台了数部房地产调控政策，为市场降温。

二、4.14限购政策

时间：2017.4.14

出处：《关于限制购买多套商品住宅的通知》

内容：

1)在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

本省居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%；

本省居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%；

在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

2)禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。

居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让;

企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

3)对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县，继续暂停商品住宅用地供应。

4)已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案，并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。

预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。

预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的，一年内不再受理其预售申请。

对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。

取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，必须到市县物价部门重新备案，并报市县房管部门备案后方可执行。

5)各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。

全省各市县房地产信息管理系统(网签系统)要实现商品住宅网签数据实时共享。

各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。

解读：政策指出支持合理住房需求，遏制投机性购房，以促进本省房地产市场平稳健康发展。

三、4.17限贷政策

时间：2017.4.17

出处：《住房公积金贷款业务办理承诺书》

内容：

1)我省缴存职工申请办理住房公积金个人住房贷款应提供家庭在不动产登记部门及房管部门的现有住房登记记录。

缴存职工家庭无现有住房登记记录和住房公积金贷款记录的，执行首套住房贷款政策，贷款首付款比例不低于20%。

2)缴存职工家庭有一套现有住房登记记录，或有一笔住房公积金贷款记录，购买用于改善性自住住房的，执行二套住房贷款政策，贷款首付款比例不低于30%。

缴存职工家庭有两套现有住房登记记录，或已有两次住房公积金个人住房贷款记录的，执行第三套住房贷款政策，停止发放住房公积金个人住房贷款。

解读：政策明确住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

三、 4.20价格备案政策

时间：2017.4.20

出处：《海南省物价局关于实施商品住房预售价格备案的通知》

内容：

1)房地产开发经营企业申报新建商品房价格备案，应当按照相关规定的式样和内容申报。

提供以下资料（复印件）：开发经营企业资质证书和相关证照；商品房预售方案、预（销）售房屋分层平面图；前期物业委托服务合同；法律法规规定的其他材料。

2)各市县价格主管部门对备案资料审核齐全后，对于首次申报的商品住房价格应当综合考虑周边楼盘实际销售价格及申报项目开发成本等因素，指导企业科学合理定价。

资料不齐全或申报价格虚高的，应当明确告知并退回重新申报。

解读：政策要求各市县从事房地产开发经营的企业，在办理商品住房预售许可证或现房销售时，应当向所在地价格主管部门申报价格备案，不得利用虚假的或使人误解的标价形式，诱骗消费者与其进行交易，防止随意涨价行为。

4、2017年4-5月，七城陆续出台房地产调控细则

在全省发布限购政策的基础上，2017年4月-5月期间，琼中、白沙、保亭、五指山、三亚、海口、琼海等7个市县发布政策，响应全省限购。

五、 5.1起全国所有市县停发房产证，换成不动产权证

时间：2017.5.1

出处：《不动产登记暂行条例实施细则》

内容：

1)旧的房产证并非一定要换“新证”。

只要市民没有办理抵押登记、变更登记、转移登记等的需要，不需要换证，原来的房产证继续有效；

2)新的“不动产权证”比现在的“房产证”内容更详细，对使用年限进行了明确规定。

3)房产所有权的最高效力来自于房产登记。

房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，都需要依法登记!未经登记，不发生法律效力。

4)申请不动产登记时需提交材料：1、登记申请书;2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书; 3、相关的不动产权属来源证明、登记原因证明文件、不动产权属证书；4、不动产界址、面积等材料;5、与他人利害关系的说明材料; 6、法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

解读：

⏹政策体现出卖房更方便(再不用土地、房屋多个部门跑手续)；

⏹再不会一房多卖 (可查询不动产产权归属，防坑又防骗)；

⏹农民受益(农村土地作为集体土地的一部分纳入统一登记)。

六、海南新规：永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目

时间：2017.9.23

出处：《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》

内容：

1)《决定》指出，海南将全面推行“湾长制”，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。

2)《决定》指出，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。

3)《决定》要求，到2020年海南省森林覆盖率稳定在62%以上，城镇空气质量优良天数比例保持在98%以上，主要河流湖库水质优良率不低于95%，近岸海域水环境优良率不低于95%，土壤环境质量总体保持在优良水平。

农村新建住房一般不超过三层、高度不超过12米，目的是让农村建筑融入椰林山水。

国家海洋督查发现多起违规围填海、侵占海岸线等涉海问题。

《决定》指出，海南将强化对海岸带、生态敏感区及历史文化保护区域的省级规划管控。

海南将加强生态环境监管能力建设，建立统一的监管和执法体系。

解读：《决定》指出有针对性地部署在全省统筹推进“双修”（生态修复、城市修补）“双创”（创建文明城市和创建卫生城市），确保创建实效，提高社会治理的法治化、现代化水平。

七、海南停审100平方米以下商品住宅

时间：2017.9.29

出处：《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》

内容：

1)各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。

已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。 

解读：实施“两个暂停”政策以来，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间，目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。

八、非本省户籍需提供2年社保证明。

时间：2017.10.9

出处：《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》

内容：

1)在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明。

如提供个人所得税纳税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补交、补办社会保险缴纳证明和个人所得税纳税证明的不予认可。

2)非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

解读：政策通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式，建立健全与本地居民收入水平相适应的住房保障体系。提出了商品房主体工程封顶后方可批准预售的要求及房地产开发要实行指导性计划管理。

九、海南海口等多市县住房限制转让年限提高至５年

时间：2017.10.10

出处：《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》

内容：

1)《关于限制购买多套商品住宅的通知》及市县政府有关文件规定的居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限，暂按规定统一提高到5年执行。

2)居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；

3)企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

解读：政府对房产调控力度的加大，力保一个健康发展的房产市场。

（2018年）

十、海南省住建厅向外发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》

时间：2018.3.31

内容：1、全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。  

2、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

3、商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。 

4、对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。  

5、各市县政府是保持房地产市场平稳健康发展的责任主体。对落实调控目标不力的市县，提请省政府问责市县政府主要负责人及分管负责人，并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模，直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或购房资格审核不严的政府工作人员，一律免职，并依法依纪追究责任。  

6、各市县房地产管理（住房城乡建设）部门要会同统计、物价等部门加强对商品住宅量价波动情况的监测预警，并会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监控和舆论引导，加大对虚假宣传和不实信息的查处力度。

十一、2018年3月30日海南省所有限购区均提升至5年社保要求，且不可以补缴。

十二、2018年4月22日海南省全域调控，海南商品住宅实行最严调控：商品住宅限贷限购逐步升级，目前全域调控，商品住宅处于限制开发。

全岛岛外客户以家庭为单位限购1套，岛外客户购房首付至少70%，全岛2018年3月30日所购新房取得不动产5年内限制转让，岛外客户在以往限购区购房需5年社保，目前政策仅针对商品住宅，商业变现产品不受限。

2016-2018海南房地产政策梳理