北京房价走势图

2008-10-14 11:10

来源：千万家市场研究中心

2007年即将画上句点，但对于中国房地产市场来说，却是山雨欲来风满楼。二次房贷、经适房管理办法、物权法、五次加息、两限房制度等一系列政府对楼市宏观调控政策的出台，使2007年的房地产开发、房产金融、二手房市场、租赁等业务领域存在着众多的不确定因素，当前各种媒体舆论可谓是“卖“拐”成风，降声一片”。难道几年来各种宏观调控措施所累积的力量真的要在这个冷冷寒风的07 年之末发挥药效了吗？ 呼风唤雨数载的高走位房价能出现民众期待中的下降趋势吗？北京的房价真的要出现转折了吗？千万家市场研究中心对此展开一场深入的拐点之辩。

北京房价近年来的历史演变：

    在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，2004—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。而就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北京最为严重，04年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。

1、从政府交易统计数据看近年来北京房价走势

    从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。

2、从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势

    根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市的水涨船高而身价倍增，20003—2007年四年间，二手房均价由3811元上涨至10077元，涨幅为164%,进入2006年后，大众需求户型供不应求直接导致二手房价的进一步抬价，伴随着商品房市场的畸形态势，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。

典型区域二手房均价逐年变动情况：

1：朝青区域

    朝青区域2002年还被很多人视为“平房乡”，但随着珠江罗马嘉园的拔地而起，其他楼盘不断进驻，朝青板块逐渐升温，该区域房屋以商品房为主，进入二级市场的房屋以五年内次新房居多。以该地区典型楼盘珠江罗马嘉园为例，2004年均价为6500元左右，2005年则上涨至7800元，2006年成交价维持在11000元，今年的价格一路飙升至15000元。

2：望京区域

    望京位于北京东北部，是北京市政府规划的大型居住区域，也是未来的北京副中心所在地，望京新城是该地区的标志性社区，1996年开始施工建造，总占地面积860公顷，建设用地510公顷，总建筑面积860万平方米，其中住宅面积420万平方米，总人口近30万。 2004—2007年望京新城的二手房均价分别为4500元、6800元、8000元、12000元。

3：管庄区域

    管庄位于北京市东五环外，是北京典型的老龄化分布聚集区域，紧邻北京第二外国语学院及北京卷烟厂，是北京正东地区的主要居住区，由于地铁八通线的开通以及周边配套设施的逐步健全，管庄地区的二手房价近年来也呈现势不可挡的上涨趋势。以该区域最为典型的柏林爱乐为例，2004—2007年二手房均价分别为：3800元、5300元、6600元、8300元，上涨幅度较为迅猛。

4：中关村区域

    中关村作为海淀的核心区，是中国科技发展的中心，周边的一、二手房一直都受到购房者的热力追捧，不仅交易量活跃，房价更是一直居高不下，存在着严重的供给不足现象。以太月园为例，二手房直逼周边一手房价格，由于该社区户型优势突出，建筑布局合理，成为中关村置业者的首选之地，2004—2007年太月园二手房均价分别为：7000元、9300元、14000元、20000元。

5：亚运村区域

    亚运村见证了近年来北京房地产业发展的缩影。作为北京著名的奥运场馆区域，该地区的二手房市场近年来热度一直不减。亚运村是北京向北发展的起点，所以这里形成了北向的交通枢纽，五号线的经过和奥运支线的规划让这里的二手房更是寸土寸金。有利的地理位置使得它不管现在还是将来都将是北京最适合居住、最有发展潜力的地区。以该区域安慧东里为例，2004—2007年二手房均价分别为：6000元、7300元、8800元、12500元，呈明显的逐年递增趋势。

北京房价居高谁之罪

    走过经济高速发展的几年，北京的城市档次得到了提高，房价，随着经济的一路增长也昂首挺进，到底是何因素推动北京房价以如此迅猛的态势增长呢？千万家总经理华国强对此认为：

1、宏观调控之副作用助推房价

    2000年到2004年这几年间，北京的房地产市场发展态势一片大好，整个市场运行越来越规范与透明，这不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控，出台了很多促进房地产行业积极发展的有利政策，如土地招拍挂制度的实行、现房销售的在线网签、 对存量房交易的促进，如取消交易分成、央产房放量、取消审批等，政府大力鼓励房地产建设，这一段时间政府对于房地产的态度以“供”为主，房地产行业如同婴儿一般备受呵护。

    随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解，市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨，而地价的上涨最直观的反映就是房价大定上涨。2004年北京楼市进入了高价增长阶段，这一时段政府的态度急剧转变为以“控”为主，紧锁供应致使地价进一步上扬，同时各种税费也随之增加，土地出让金更是一路上涨，直接造成了开发成本的提升，政府在这一时期的工作非但没有能够有效地抑制住房价，反而直接促使房价以更迅猛的态势上涨。2005年、2006年国家两次调整房产交易税，对于房地产市场的格局产生不小的影响，税收是调节市场的有效杠杆，但当房地产市场成为稀缺市场时，它无疑会成为转嫁推高房价的无形的手。面对越来越敏感的房地产市场，政府始终不能及时的调控措施，即便是推出了相应政策，大多也是不痛不痒、有风无力，并不能对房价起到积极的调控作用，这让北京的房地产市场变的更加扑朔迷离。

        2、开发商囤地哄价直接影响房价走势

    在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价的行为，这是造成房价上涨较快的主要原因之一。到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象到了非常严重的地步。所谓的“地荒”，并不仅仅是实际意义上的供应土地紧缺，大量的土地囤积在开发商手中，他们故意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和无限需求之间的矛盾很难得以解决。这一问题已成为北京楼市的一个毒瘤，随着北京市国土部门整治力度的加强，囤地现象将得到较为彻底的查清。

3、供需比例的严重失衡是房价上涨的内在动力

    理论上讲，房价的上涨其根本动力是由供需关系决定的，而房价的一路盘升，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛。自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，居民住房消费得到前所未有的刺激，政府实施了积极的税收政策和住房金融政策，各地区住房建设力度猛增，银行业适时推出了购房按揭业务，长期处于压抑状态的社会购房需求在一段时间内得到集中释放，住房销售市场的合理需求增加，一段时间内楼市呈现出欣欣向荣的景象。但随着时间的推移，房屋供应量逐渐满足不了日益增加的市场需求，房价也随着市场的日益狭窄而陡增。据千万家市场研究中心监测数据显示，今年11月北京市商品房成交面积为166.8万平方米，而新开楼盘面积为107.7万平方米，供不应求的局面仍难存在，但从数量看，已经得到了一定的缓解。

    北京的存量房有近600万套，数量相当可观，但随着二级市场的逐渐开放，很多业主逐渐看到在经济发展过程中房屋升值的巨大空间，故纷纷将手中房产投入租赁市场，并不急于出售，以等待最佳的房价时期到来，导致了很多存量房并没有拿到市场上来交易，直接遏制了存量房市场的供应量，远远不能满足日益增长的购房需求；同时，二手房的供应存在着非常明显的区域性缺乏状况，这也成为北京二手房市场的软肋之一，即城区市场火爆、郊区市场冷清，大量的郊区房源得不到购买人群的青睐，城区范围的房源则出现极其严重的拥堵状况，这在一定意义上造成了哄抬房价。

4、城市化进程是北京房价增速的催化剂

    2001年北京申奥成功，北京的国际化都市地位得到了进一步确立，全方位的城市建设和改造工程也在这个时候提上了议程，使这几年成为北京城市化进程最快的几年，根据《中国城市统计年鉴2006》所统计的数据显示，到2006年底，北京市建城区面积已达1182.3平方公里，较2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。而同样大力发展城市建设的原中国第一大城市上海建城区面积则仅仅停留在781.04平方公里的水准上，仅建成区面积一项指标就与北京产生了实质性的差距，足可见得近几年北京城市扩张的速度是何等之快。

    随着北京城市化的快速发展，人口数量开始猛增，2004年北京外来人口约合300万，但仅过了三年，到2007年北京外来人口数量已超过450万，总人口数已逼近2000万，伴随着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和居民拆迁、住房市场被动需求增加、城市基础设计周边物业升值、新建住宅成本日益提升，成为房价上涨的一大推手。

5、经济发展的高速增长推动房地产市场升温

    众所周知，进入21世纪后，我国的经济取得了前所未有的快速发展，作为北方经济中心的北京，经济建设速度更是远远超过其他地区，根据北京市统计局统计数据显示，2006年北京GDP为7720.3亿元，占全国的3.7%，人均国民生产总值超过6000美元大关，地方财政收入超过1100万元，而2007年1—10月北京市人均可支配收入为19226元，较去年同期增长了15.3%。可支配收入的大幅上涨让更多的人有能力改善住房条件或进行房地产投资，购房需求进一步增加。

    由于经济利好，股市也从05年开始连创新高，国家宏观调控、股改全面完成、几大银行相继上市、人民币升值、基金资金充裕等有利条件让股市足足牛了两年，这让一部分有钱人资金储蓄更为雄厚，而一旦有了资金，作为不动产的房屋投资必然是他们所要考虑的投资重点。

    在经济环境过热的大背景下，逐渐产生了京城炒房一族，目前北京楼市的炒房大军已不仅仅是那些精明的温州人和财大气粗的山西煤老板，普通民众的房产投资亦是一种炒房的表现。在投资投机的压迫下，本身就先天不足的供应量再次缩水，房价，又怎能不上升呢？

    北京的楼市会如何发展，会同美国一样吹破泡沫回到常规吗？对于这一点，千万家房产总经理华国强认为将是必然：“中国大力度发展房地产的时间毕竟尚短，其间存在着太多的不完善和不成熟，理性化房产经济时代还未到来，近年来北京房价一路飙升直至悬空，实为中国楼市畸形发展的典型代表，目前已进入恶性发作期，大变革，是肯定要发生的。”

■拐点之辩

    千万家市场研究中心分析人士认为，北京房价拐点一定会在不远的将来到来，08奥运会给北京带来的极大号召力并不能掩盖其房地产市场的种种隐患，这紧紧是烘托房价上涨的被动因素，并不能成为主导房价的主要力量，房价的健康与否关键还是靠市场规律来说话。为什么说房价会出现拐点？主要基于以下几点考虑：

1、租售比远超正常水平

    所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。从理论上讲，租售比能较为客观的反映当地房地产市场的供求状况。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200—1：300，如果低于下限1：300，意味着房产投资价值变小，价格偏离真实房产价值。目前北京的租售比基本是在1：500—1：700这个范围之内，超过国际租售比预警线。近年来北京二手房市场发展较为迅速，尤其是五年内二手房的交易成本居高不下，更多的人将房源下放到租赁市场，这将使租金水平一直呈较为稳定的上涨趋势，而房价却在疯涨，租售比比例越来越悬殊，从这个跨越预警线的数据可以看出房价正在以非正常的速度上涨。让我们从千万家房产市场研究中心统计数据看看北京租售比的走向。

2、居民收入跟房价的关系

    对于房价与家庭收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，然而我国目前很多城市的房价—收入比都要远远高于这个基数，北京2007年人均可支配收入将达到24000元，一家三口收入总数约为7万元，而五环内房屋均价已达14000元/平方米，以此价格购买100平米的房子要140万元，是普通三口之家家庭年总收入的20倍，已经远远超过国际正常比例。而美国房价收入比平均值为3：1，美国房屋均价只有1100美元/平米，相当于人民币8000元，但在这样的背景下美国却爆发了次级贷危机。北京房价收入比是美国房价收入比的6倍多，是联合国人居中心所认定的房价泡沫水平的6.66倍，是世界银行认定的房价泡沫水平的4倍，泡沫成分非常严重。

3、政府调控态度坚决明确

    在中国这个有着社会主义特色的经济体制下，高层政府的态度代表着社会经济未来的政策走势及发展方向。房价，在一定意义上是和政治挂钩的，住房关系民生，老百姓住房遇到难题政府不能袖手旁观。欧洲很多发达国家的政府很早就开始通过有效的政策引导来调节本国楼市的非正常状况，且收到了不错的效果，一些国家如加拿大、美国，个人拥有住房比例高达70%以上，政府的干预在里面起到了最为关键的作用。

    在我国，政府做出了很多调控政策，虽然我们目前看到的表象是房价的越发飙升，“看的见的手”并没有能够有力的握碎背离的房价。 但只要政府寻求稳定房价、解决安居问题的态度没有改变，其结果的实现无非是早晚的问题。我们已看到，北京市委书记刘淇提出的“两个一千万”目前正在顺利实施中，限价房、廉租房、经济适用房等保障性住房也都慢慢会成为市场有力的房源供给之源，同时也将稀释整个市场的成交均价。

4、经济周期规律迫使房价回落

    经济周期具体表现为经济扩张因受到资源供给约束或消费约束，而出现经济收缩，经济收缩又因资源供给充裕或消费需求拉动而重新进入经济扩张，大体要经过复苏期——高涨期——危机期——萧条期几个阶段，周而复始、不断循环。任何经济活动都不可能背离经济周期规律，股市是个很好的例子，一个股市周期大致要经历牛市阶段——高位盘整市阶段——熊市阶段——低位牛皮市阶段，近两年来中国股市行情一路见好，即所谓的牛市，而随着近期指数的不断下降，股票市场出现了较大的震荡，即将进入高位盘整市阶段。楼市作为经济中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律，北京楼市走过了趾高气昂的几年高涨期，如同近两年来经济市场的通货膨胀一样，危机迹象非常明显，太多的“不应该”都成为了现实，危机的到来并不是危言耸听，而反映到市场中去的介质就是房价的下降。

    同时，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是我们最熟悉不过的经济学原理，也就是说最终决定房价的是房屋的本身价值，是建筑的内在价值，供求关系只能影响短期波动，而决定长期房价走势的仍将是房屋价值。

    根据千万家市场研究中心最新监测数据显示，11月份北京市新开楼盘45个，均价为14966元/㎡，较10月份新开楼盘均价15324元/㎡下降了358元，迎来了北京楼市开盘均价在持续六个月高速增长后的首次下跌。北京楼市在经历了长达数月之久的“有价无市”、“量降价升”后，终于迎来了民众盼望已久的第一轮降价潮，这究竟是北京房价即将走低的头马枪，还是房价高压之下的回光返照，目前不得而知，考虑到11月新开楼盘中以五环外近郊楼盘为主，市场的变动还不能很有力的说明房价已经开始呈现下降趋势。但无风不起浪，高压之下北京新盘均价能跌破15000元/㎡，这已经说明，开发商已有妥协意向，关键的一个环节正在向理智化转变。同时从千万家的成交数字来看，与同年10月份相比，11月份北京二手房价格的平均增幅几乎为零，居高不下的房价得不到买方市场的认可，当月房源量猛增12%，仅千万家房产11月高价房源量就增加了几十套之多。

5、房价的高速发展不利于北京和谐城市的建设

    北京房地产经过了一个金戈铁马、运筹帷幄、高速发展的时代，通过资本市场，泡沫已膨胀到临爆点，在未来半年时间内，房地产的过度膨胀将会面临打击，价格高峰之后必将进入一段调整期，房地产暴利的时代即将结束。这必将造成房地产行业的一次洗牌，优胜略汰的市场规律不会被推翻，今后的房地产仍将商机无限，但内涵和外延都将发生根本性的变化。如同当年的美国楼市，在经历了高房价泡沫的重压之下，房地产市场几近瘫痪，最终还是被迫要回到良性发展的轨道上来。

    2004—2006三年间，北京房价平均年上涨幅度达15%，2007年还能保持这个上涨比例吗？目前看来这个疑问已经被否定。从第四季度房地产市场的冷清告诉我们，买方市场已经逐渐认识到北京房价的虚高成分，大多驻足观望。北京的城市人口也趋于饱和，流动人口和新市民人口的快速增加，让城市压力重重，北京市总体规划所提出的2020年1800万总人口的标准其实现在已经超标，城市容纳能力已经超载，亮出红灯。房价的高速增长使城市的整体竞争力削弱，与北京和谐城市的发展轨迹相矛盾，北京市850万平米的廉价房、经济适用房、限价房的大力筹建就是为了平息此矛盾，住房供应三元模式基本定型，有效缓冲经济增长快速下的楼市高压。

■结语

    1959年到1961年让一代人不堪回首，三年自然灾害给老百姓带来的痛苦不是只言片语能够表达的。北京楼市，走过了四年的快速发展之路，负面效应已显露头角，如不及时割治，恐后患无穷。如果让生活在物质生活充裕的当今时代的老百姓，回忆起这几年的北京楼市，如同上一辈人回忆起三年自然灾害一般痛苦，那将是中国社会的莫大悲哀。07年年初时，千万家房产总经理华国强带领千万家市场研究中心抛出过一篇《2007年北京房价下降10大理由》，在媒体引起一片骚动，但大多是置疑性的评论。为此，人民网还特别请华总就房价问题进行直播间现场采访。如果说，在房价一片高涨中抛出这样的观点会引起异议的话，那么相信在目前这种降声一片的舆论环境下再去读读他的观点的话，相信会有一番不同的感受与认同了。

北京房价走势图