2016年房地产调控政策分析

2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。

春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。

紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。

但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。

一、2016年房地产政策汇总

（一）利好政策

1、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政

居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。

4、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

5、农户购房有补助

为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

6、户籍轨制更始

截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地去库存主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出，到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。

7、贷款首付降低

①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%，部分城市30%。

②商业贷款：首套房首付25%，部分城市20%;二套房首付30%。

（二）利空政策

限购限贷新政

由于2014年930和2015年330以来的地产新政、货币宽松、城镇化率远未到顶使房价上涨趋势明显。2016年930之后，地产政策已经明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。

2016年3月至今，为了抑制房价过快上涨，一线城市的限购限贷加码，多地随后陆续出台限购限贷政策。

二、房地产市场政策分析

（一）、各项税费政策松绑寻找新平衡

上一次契税全面调整是在2010年。与2010年相比，这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。

此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。

契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

此前对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计征。政策调整后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，对于面积在90平方米以上的住房，从过去3%的契税降到2%，购置大户型的改善型用户将从中获得利好。

在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。与过去相比，原先满2年的普通住宅需要按差额征收营业税，而新政则一律免除。

从此次减税的幅度来看，与2010年为代表的上一轮房地产“救市”时，以刺激首套购房为主不同，此轮新政更多意在刺激二次购房以及改善型住房。而且随着“二孩政策”的实施，大户型的需求也在逐渐增加。

“这轮去库存与上一轮调控有很大不同。”整个房地产市场环境也发生了很大变化，整体上供大于求，“上一轮是一下全解开，而且加大力度推着购房者走，并且市场很快反转。这一次是慢慢松绑，鼓励、促进和逐步放开。”无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆盖，而是有所区别。比如，库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整；税费方面，仅执行首套房契税政策的调整。

（二）、分城施策

从多种迹象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解决库存问题，“分城施策”已经成为决策层认可的房地产市场政策思路。

在“分城调控”政策思路下，不同城市的房地产政策口径将有所不同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二、三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年加大。

全国多个省份已经公开作出去库存的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、山西等，另外还有不少城市单独出台相关政策。

住房公积金成为各地去库存的重要工具，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为多地公积金新政的共同选项。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

有的省份还推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，政府让利的迹象十分明显。

还有的地方是用过去控制房价的办法来去库存。有一些地方设定了具体的去库存目标，比如安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%。 而在江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将去库存上升为政治任务的省份，可见库存压力对地方经济的影响之大。

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工进城买房成为这一轮去库存政策的倚重和最大希望。多地都已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如江西省提出，对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴，探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。青海省提出，进一步放宽西宁（楼盘）市落户限制，建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

农民工的市民化，短期内无法立竿见影，但从中长期来看，会对稳定房地产市场需求，尤其是三、四线城市的房地产市场需求，起到重要支持作用。除了落实户籍改革方案、改革住房制度以外，原有农村土地承包经营权和宅基地的流转，发挥其财产功能也非常必要。

（三）、限购限贷政策加强了力度

自2010年开始的第一轮限购限贷政策以来，房价涨幅较高的城市中，较少城市提及加大土地供应，多数仍侧重于通过限购限贷进行需求调节。上一轮限购限贷政策实施期属于房价上升期，除了北上广深和三亚五个城市外，其他城市都陆续明文或实质取消了限购政策，而且取消限购的时间点集中在2014年9月左右，此时是房价正进入低谷期。

在本轮限购限贷中，上海、深圳均提高了外地户籍购房门槛，将交纳社保年限提高至三年和五年，力度强于二线三线城市。同时，此轮各城市调控对不同情况进行了差异化的调控。一些城市对离婚买房、卖旧房买新房提出了限制。考虑到在当前货币政策稳健，利率处于历史低位，银行体系内流动性仍然较为充裕的货币政策背景下，本轮调控政策效果可能不如2010年那么突出。

三、房地产市场政策实施效果

结合各地房地产调控效果和全国70城的数据，可以看出需求侧的房地产调控政策能对房地产价格增速起到抑制作用，但有一定的时滞性，此外房地产调控政策对房价的影响还有以下特点：

（一）、调整供给结构对当时房价作用不大

国六条的90/70政策是一项调节供给结构的政策，该政策出台后房价短期出现回落，但很快又继续上升。

（二）、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上

总体来看，货币宽松一般会刺激房价回升，时滞3个月以上。在2011年的房地产调控中，货币紧缩传导至房价的时间因城市而异，在3-12个月之间。

但需要注意的是，货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。如果房地产需求旺盛，货币紧缩也难以改变上涨趋势，但如果房地产需求低迷，货币紧缩会对房价下滑起到助推作用。

（三）、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一

2013年在房价升温后，多地出台了相对较为严格的限购限贷政策。这一期间，央行长时间未进行大规模的货币宽松操作。从70城数据来看，仅限购限贷政策存在约半年左右的时滞，在各主要城市的实施过程中，时滞长短不一，北京在政策收紧后8个月才出现增速下滑，深圳时滞为3个月左右。同样解除限购限贷在没有货币政策配合下，也存在一定的时滞，温州在政策解除后5个月才出现房地产价格降幅收窄。

（四）、货币政策配合房地产调控政策效果较佳

总体来看，若要从需求侧有效抑制房地产价格过快上涨，在总需求低迷时，限购限贷配合货币紧缩的调控效果更佳。

（五）、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点

有些研究担忧房地产调控政策收紧会刺破房地产泡沫从而引发更大的系统性风险，但是从政策层面上，这一担忧显得略微多余。房地产市场的运行和宏观经济运行息息相关，从70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价又会出现回升。

在顶层设计较为全面且已有一定的操作经验之时，对房地产风险的担忧或许应聚焦到微观层面上，比如违规资金涌入房市、地产开发企业自身的流动性管理、中介机构的违法违规行为等，“千里之堤”中的“蚁穴”也需引起足够的重视。

2016年房地产调控政策分析