近期中国房地产调控政策汇总

2010 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取

了土地、金融、税收等多种调控手段.不过，频频刷新的"地王"记录，以及仍在不断上涨的

房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病.

国家统计局数据显示，今年 3 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.7%.1-3 月，

中国完成房地产开发投资 6，594 亿元，同比增长 35.1%;房屋新开工面积 3.23 亿平方米，

同比增长 60.8%;商品房销售额 7，977 亿元，同比增长 57.7%.

--4 月 15 日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得

低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍.对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方

米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%.

--4 月 14 日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度

增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.

--4 月 11 日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在 6 月底之前提交贷款情

况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为.银监会表示，银行不应对投机投

资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将

二套房首付比例提升至 60%.

--4 月 7 日，国家发改委发布 2010 年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市

场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产

市场秩序.

--4 月 2 日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住

房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的

契税优惠政策.

--3 月 23 日，国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完

成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在 15 个工作日内

制订有序退出的方案.

--3 月 22 日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布

前，各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各

地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设

供地.

--3 月 12 日，国土资源部称，将于今年 3 月至 7 月在全国开展对房地产用地突出问题的专

项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地

等问题.

--1 月 21 日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实

施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普

通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%.

--1 月 10 日，国务院出台"国十一条"，严格二套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房地

产贷款窗口指导.

中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行 40%首付；明确要求央行及

银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动，

防境外"热钱"冲击中国市场.

--2009 年 12 月 23 日，中国财政部调整住房转让营业税政策，不足五年按全额徵收营业税.

财政部称，个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的，

按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的

普通住房对外销售的，免征营业税.

--2009 年 12 月 17 日，中国五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且

一年内缴全款.

中国财政部等五部委发布通知，明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价

款的 50%，开发商拿地后分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.

--2009 年 12 月 14 日，国务院颁布"国四条"，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投

机性住房.

中国国务院常务会议称，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市

场的调控.增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房.

--2009 年 12 月 9 日，国务院常务会议决定，自 2010 年 1 月 1 日起个人住房转让营业税征

免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施.

中国国务院日前召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，要求对贷

款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍.

新华社周四报导并援引会议内容称，对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家

庭，贷款首付款比例不得低于 30%.

同时，增加住房有效供给.房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公

共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应;加快普通商品住房项目审批，尽快形成有

效供应.

会议并强调，严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行

为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行

不得发放新开发项目贷款.

以下为市场人士的评论:

--某基金研究员:

这项措施肯定会对房地产市场带来冲击和影响.商品房按揭贷款占商品房销售额已从去年的

33%上升到目前的 68%，利率和首付的提升将使购房者门槛提升，料二季度房地产信贷规模

会有所下降，杠杆率下降，由此带来成交量的明显下滑.

--东方证券房地产业分析师 王淑娟:

这次二套房贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍.比 2007 年的调

控要严格不少，让投机投资成本增加了很多，二套房 4 成首付的新政也不过是从去年年底到

今年上半年才刚开始执行，现在就提高到了 5 成，肯定会对房地产市场产生很大影响.购买

意愿和购买力都会受到抑制，但经过上几次调控及房价大跌的洗礼，市场的承受力在增强.

--光大证券首席宏观分析师 潘向东:

当前中国房地产价格较高，有一定的泡沫，政府提高贷款购买第二套住房的首付比例和贷款

利率水平，有助于抑制房地产价格过快上涨势头，但更有效的手段是推出物业税.物业税有

望在某一些城市先行试点后，逐步推广至全国.

--山西证券策略分析师:

几个月之内整个行业的市场机会不是太大.最多出现一些交易性机会，比如房子卖得比较火

爆等等，短期在股价上会有一些表现.但从中期来看拐点尚未到来，调整时间可能会更长，

因为国务院出台这个政策，说明一季度的房市调控政策基本上是失败的.

--工行投行研究中心房地产首席分析师 张贻伦:

二手房首付只是从 4 成提高到 5 成，估计对市场影响不大，90 平米以上的首套房提高到 3

成，很多银行一直是照此政策执行的.现在很多投资者买房是全款，因此提高付款比例对投

资性需求影响不大.现在房价高企、市场比较疯狂的情况下，那些投资者对信贷依赖度不高，

对首付成数并不敏感，对利率成本也看得不是很重要.当前，若要效果有效，市场更寄希望

予房产税和住房保有税的出台.

3 月份商品房销售数据来看，一线城市成交量同比出现较大幅度的下跌，二三线城市成交量

同比增长 30%以上，可以看出需求是旺盛的，这种情况下，一旦一线城市房地产税和住房保

有税出台，二三线城市可能会出现新一轮快速上涨.

--渣打银行宏观经济分析师 严瑾:

市场早有预期二套房贷首付比例可能提高到 60%附近，所以政府也到了出台这样一个政策的

时候.这体现了政府对于房价的过快上涨是想下决心去控制，预计今年房地产市场会有一定

调整.

如果这个政策可以严格执行的话，效果会很明显.但是不同城市不同银行的具体操作怎麽去

查，却很难.政策执行效果还有待观察.有钱人多了，如果没有其他投资途径的话，房价还是

要涨的.

如果这个政策出台后，房地产市场没有变化，相信在税收和贷款两个方面还会有更多的政策

出台.

--国信证券房地产行业分析师:

此举目的在于打压需求.两会以后，该出台的措施都已经出台了，就剩利率和物业税了.从市

场层面看，长期来说是要增加供给，但这是一个长期的过程，并不能立即遏制短期房价上涨，

需求太旺盛了.

预计政策出台后，短期内房价会趋于平稳，其实从上周开始就已经开始有所降温.但紧缩政

策很有可能造成长期调控目标，主要是增加供给的实现时间滞后.因为开发商也会预期需求

下降，并担心以后出台更严厉的举措，态度相对悲观，从而可能减少供应.

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