2016年 7 月份最新国家房地产政策目录（ 11 条 18页）

一、李克强：促改革调结构保持经济稳定增长

7月11日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开座谈会，就科学研判经济形势、做好经济工作听取专家和企业家的看法建议。

会上，姚洋、高善文、刘洪玉等专家和沈阳机床、弘毅投资、优客工场的负责人分别围绕结构调整与需求管理、经济运行与风险、房地产市场、智能制造、转型发展、创业创新谈了观点。大家认为，当前我国经济总体平稳，新经济、消费、服务业成为重要动力，经济转型初见成效，但周期性和结构性矛盾交织，需要把握好稳增长和调结构的平衡。李克强与大家深入交流。李克强指出，做好当前经济工作首先要科学把握形势。今年以来，面对困难增多、挑战严峻的国内外环境，通过实施有效的宏观政策，我国经济运行基本平稳、符合预期、结构向好。二季度经济延续了一季度平稳增长的态势，国内需求起到了顶梁柱作用，物价水平总体稳定，各项改革取得积极进展，新经济等快速发展，带动城镇新增就业超过700万人，一些传统企业也通过发展新技术新模式，走上升级发展新路，成绩实属不易。同时，也要对面临形势的复杂性有充分估计，世界经济和全球市场需求仍然低迷，国际环境中新的不确定因素仍在增加，后续影响难以预料。国内地区和行业走势分化，深层次矛盾的解决还要一个过程和付出很大努力，下行压力还在持续，多重自然灾害也给经济运行和群众生活带来较大影响。要坚定信心、迎难而上，稳定宏观政策取向，加强相机调控和预调微调，积极防范和稳妥化解各类风险，通过促改革、调结构保持经济稳定增长，在合理区间运行。

李克强说，要持续推动中国经济转型升级，坚持稳中求进，依靠改革开放创新，适度扩大总需求，以推进供给侧结构性改革为主线，针对市场主体期盼，着力深化简政放权、放管结合、优化服务改革，发挥好营改增等减税降费政策效应，推动“三去一降一补”落到实处。采取市场化、法治化方式和综合性措施逐步降低企业杠杆率。处理好去产能和保障职工合法权益的平衡，创造条件实现富余人员转岗不下岗。大力实施创新驱动发展战略，以大众创业、万众创新为抓手，更大激发市场活力，依托“互联网+”，促进新技术新业态新模式蓬勃兴起，促进新就业形态发展，促进新动力成长，带动传统产业改造提升，加速新旧动能转换，培育新的经济结构，使新经济在优化供给、支撑增长、吸纳就业、改善民生中发挥越来越重要的作用。积极释放新型城镇化带动扩大有效需求的潜力，加强防洪工程、城市地下综合管廊等基础设施薄弱环节建设，加快补上经济发展和民生领域的短板，惠及人民群众，增强发展后劲。

李克强说，今年是“十三五”开局之年，机遇和困难并存，希望各位专家和企业家围绕国家改革发展中的重大问题和突出难点，多谋良策、多创实绩。各方面共同努力，时不我待、干字当头、攻坚克难，奋力实现全年经济社会发展主要任务，促进经济保持中高速增长、迈向中高端水平。

二、下半年一二线城市加大住房供应

昨天，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，透露下半年对楼市的调控将更注重因城施策，防止房价持续过快上涨。

总体上看，当前房地产市场调控的主基调是去库存。下半年，针对市场分化的情况，有关部门将更注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，根据当地市场情况，采取有效措施，化解房地产库存。同时，以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

在去库存方面，今年加大了棚户区改造货币化安置力度。今年1—5月棚改货币化安置101.6万户，占今年棚改开工量的36%，比去年同期高出20.3个百分点，比去年全年高出6个百分点。

此外，关于价格举报和处置情况，发改委方面透露，下一步将在组织药品价格、涉企收费检查的同时，适时部署开展停车收费、物业收费的重点检查。

另外，针对英国脱欧对中国的影响问题，发改委方面表示，英国脱欧在经济领域引发了世界金融市场和商品市场的波动，这些影响随着时间进展正逐步得到消化，后续变化和影响还有待观察。由于中国经济已深度融入世界经济，在这一背景下，政府部门会对此认真研究、密切关注。

三、住建部等三部委共同部署清理规范工程建设领域保证金工作

7月1日，住房城乡建设部、财政部、人力资源社会保障部联合召开贯彻落实《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》电视电话会议，部署开展清理规范工程建设领域保证金工作。住房城乡建设部部长陈政高出席会议并讲话，财政部副部长刘昆、人力资源社会保障部副部长邱小平分别就有关工作在会上做了部署。住房城乡建设部副部长易军主持会议。

陈政高指出，清理规范保证金工作，意义重大。李克强总理多次作出重要批示指示，张高丽副总理也提出了明确的工作要求。清理规范工程建设领域保证金，将为建筑业企业盘活近万亿资金，有利于减轻企业负担，为稳增长作出更大贡献；有利于建设诚信政府，提升政府良好形象；有利于规范市场秩序，建立健全诚信体系。

陈政高要求，要采取有力措施，坚决落实国务院的决策部署。一是地方政府、企业自行设立的保证金要全面清理、全面停收。二是对保留的保证金推行银行保函制度。任何建设单位不得以任何理由拒绝建筑企业的保函形式提交的工程保证金。三是对保留的保证金要进一步规范。农民工工资保证金采取差异化的缴存办法；工程质量保证金预留比例上限不得高于工程价款结算总额的5%，在工程竣工前，已经缴纳履约保证金的不得同时预留工程保证金。四是对取消的保证金，各地要抓紧时间制定办法，确保2016年底前全部返还。对保留的保证金，严格按规定时间进行返还。五是严格禁止新设立的保证金项目，对违规新设立保证金的，要严肃查处。

陈政高强调，要加强领导，确保按时完成任务。一是用3个月时间，在国庆节前各地要全面完成清理任务。二是要确保“一个项目不落、一个企业不落”地保质保量落实。三是住建部门要和财政部门、人社部门紧密配合，形成合力，全力推进。四是要加大督查力度，随时通报情况。同时，还要加强舆论宣传，形成强大的社会氛围。

财政部副部长刘昆指出，各级财政部门要把思想认识统一到党中央关于推进供给侧结构性改革的决策部署上来，要把握清理规范工程建设领域保证金重要意义，进一步细化和完善各地的工程质量金管理制度，建立健全保障政策落实的长效机制，积极稳妥推进清理规范工作。财政部与住建部将会同有关部门密切跟踪进展，对不按要求清理规范、瞒报保证金等情况的，将严肃追究责任。

人力资源社会保障部副部长邱小平要求，全面实行农民工工资保证金制度，抓紧在建筑市政、交通、水利等工程建设领域全面实行工资保证金制度；抓紧制定完善与企业守法诚信状况挂钩的工资保证金差异化缴存办法；规范保证金管理，各地要健全工资保证金管理制度和具体办法。各地人力资源社会保障部门要统一思想认识，与相关部门密切配合，切实抓好组织实施。

住房城乡建设部、财政部、人力资源社会保障部以及部分中央管理企业、有关社团负责人在主会场参加会议。各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房城乡建设、财政、人力资源社会保障主管部门，各市、县住房城乡建设、财政、人力资源谁保障主管部门及相关处室负责人，部分一级及以上建筑业企业和一级房地产开发企业负责人，以及有关社团负责人，共3万多人在分会场参加了电视电话会议。

四、五大政策继续为经济运行提供动力

国家统计局日前公布的上半年国民经济运行数据显示，上半年国内生产总值初步核算为340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度增长6.7%。专家表示，上半年供给侧结构性改革成效初显，中国经济稳中趋好亮点不断。下半年，经济运行依然面临内外部多方面不确定性，下行压力仍然较大。政府在财政政策和货币政策上保持稳中求进的总基调，深入实施简政放权减税清费和创新驱动发展战略等五大宏观政策，预计未来国民经济将保持平稳运行。

成效 “三去一降一补”稳步推进

据国家统计局新闻发言人盛来运介绍，供给侧结构性改革在稳步推进，“三去一降一补”取得初步成效，是上半年经济运行的一大特点。从去产能看，上半年煤炭产量下降了9.7%，粗钢下降了1.1%；从库存情况看，6月末商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米；从去杠杆的情况来看，5月末规模以上工业企业资产负债率同比下降0.5个百分点；从降成本的角度来讲，规模以上工业企业每百元的主营成本是略有下降的。基础设施投资加快，尤其是农林水、扶贫、科技这些领域的投资继续保持较快增长。从这些数据来看，中国经济结构调整稳步推进，力度不断加大。

中国银行国际金融研究所研究员梁婧也认为，供给侧结构性改革取得新的进展，尤其是在工业去产能和去库存方面。她表示，今年以来工业企业去库存进程进一步加快，5月同比下降1.1%，连续两个月库存降低，这有利于未来企业产能的释放和生产的增加。在工业去产能方面，采矿业、黑色金属加工业的生产仍在继续放缓，6月增加值累计增速分别为0.1%、1.6%，较上年全年回落2.6、3.8个百分点。但总体而言，受到部分传统行业和设备制造业增速的回升影响，上半年工业生产平稳有升，对于宏观经济稳定发挥了重要作用。

交通银行首席经济学家连平表示，二季度经济运行稳中趋好，结构调整效果在持续显现。第三产业增加值占GDP的比重高于第二产业14.7个百分点，经济增长动能从工业向服务业转移。从地域分布看，华北、东北以煤炭、钢铁、石油以及重工业为主要经济支柱的少数省份经济增长乏力，这些省份增长放缓正是全国结构调整的一种表现。

“从需求看，消费是主要贡献。”海通证券首席宏观分析师姜超表示，消费对GDP增长的贡献率创新高至73.4%，增速也领跑“三驾马车”，是名副其实的中流砥柱；投资的贡献率下台阶至37.0%，增速也较一季度回落；净出口的贡献率降至-10.4%，且出口负增长对经济形成拖累。

展望 下半年经济或保持平稳运行

多位专家表示，未来经济运行依然面临内外部多方面不确定性，下行压力仍然较大，但下半年随着稳增长效果逐渐显现，经济企稳运行的可能性较大。

盛来运说，从国际环境看，仍然复杂严峻。世界经济复苏不及预期，贸易持续低迷，而且经济运行中的不确定因素在增加，包括近期英国脱欧公投，增加了世界经济运行的不确定性，所以外部的环境比较难。从国内来看，中国经济正处在结构调整、转型升级的关键阶段，调整的阵痛还在持续，实体经济运行还是比较困难。另外，宏观调控的两难和多难的问题有所增加。所以整个形势还是比较复杂，困难还是很多的，而且经济下行压力仍然较大。

“值得注意的是，6月制造业投资同比增速-0.3%，民间投资同比增速-0.1%，均首次跌至零值以下。”姜超表示，展望未来，产能过剩仍待化解、前期盈利增长低迷的背景下，制造业投资不容乐观，而地产需求走弱也为未来地产投资蒙上阴影，基建投资增速或能短期托底投资下滑，但长期依然堪忧。他预测，地产销售、投资增速持续回落、产能过剩仍待化解、前期工业利润持续负增等背景下，三季度投资需求料难有起色，工业生产增速承压，预测三季度GDP增速小降至6.6%，四季度小降至6.5%。而考虑到短期通胀略有回落，经济短期将保持稳定。

连平预测，三季度之后随着全方位稳增长政策效果逐渐显现，经济运行环境正在改善，近几年增长持续下行态势可能得到改变，预计2016年全年经济增长6.7%左右。经济增长动能持续转变，消费成为拉动经济增长的主要力量，对GDP增长的贡献率可能会超过60%，投资的贡献率在40%左右，货物和服务净出口对经济增长为负向拉动。

推力 五大调控政策保经济平稳

多位专家表示，上半年经济转型取得了一定成绩，和政府坚持推进五项大的调控政策有很重要的关系，这些政策也将为下半年的经济运行继续提供动力。

万里常安研究院高级研究员吴琦告诉《经济参考报》记者，一是坚持稳中求进的总基调，政府保持在财政政策方面加力增效和货币政策方面的灵活适度；二是通过进一步深化简政放权，放管结合，优化服务改革，减税清费等激发市场活力；三是加快实施创新驱动发展战略，打造经济发展新引擎新动能；四是通过民间投资专项督查发现问题的整改落实，营造一视同仁的公平竞争环境；五是深化制造业与互联网融合发展，协同推进“中国制造2025”和“互联网+”行动，加快制造强国的建设。

连平表示，面对下半年众多极其复杂的挑战和结构性难题，需要采取更具针对性、更为精准和差异化的调控举措，保持经济平稳运行。积极财政政策加快落地，加大结构性支持力度，加大财政资金的使用效率，加快重点项目支出。货币政策保持稳健中性，加大定向调控力度，考虑到目前基准利率已达历史最低，企业融资成本已有明显下降，且融资成本高在很大程度上与中介机构收费高有关，局部资产价格上涨过快，再度降息人民币可能承受新的较大的贬值压力，因此不应轻易下调基准利率。

他说，在经济下行压力进一步加大的情况下，可以小幅下调法定存款准备金，对冲外汇占款减少、保持流动性在合理状态。稳步推进产能过剩治理，制定明确的产能治理方案和目标，引导行业整合调整，优化行业资源配置。房地产政策应更多地因城施策，防止重点城市市场交易急速升温后因政策骤然收紧而使市场快速冷却。

盛来运说，下一步该如何适度扩大总需求，关键点是继续保持政策的连续性、稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，这也是很明确的。

五、住建部约谈万达保利等房企大佬 新一轮调控来袭

住建部又准备出招了。

今天上午，住建部部长陈政高带队，约谈万达、保利、融创和恒大四家房企，希望这四家代表企业为下一步政策调整支招。

“规格很高！”接近住建部的人士说。住建部参会人士除陈政高外，还有中纪委驻住建部纪检组组长石生龙、住建部副部长陆克华、住房改革与发展司司长王悦（音）春、房地产监管司司长高志勇等。

四家房企同样是老大带队。融创中国董事长孙宏斌、保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊都参与约谈。恒大、万达方面尚不知晓。

“陈部长原来想开个小型座谈会，后来觉得说不透，就改为一家家约谈。”熟悉内情的人士告诉话事人，陈政高最关心的是企业对下一步市场有什么判断，有什么政策建议。“主要就是这两方面话题。住建部现在代表国务院在做政策，每个人都安排了40分钟时间。下一步估计要听取央行和其他银行的意见。”

企业的诉求则是“希望行业能更市场化”，上述人士说。

北京（楼盘）房协秘书长陈志分析，住建部选择此时约谈企业，表明之前的调控政策又走到了十字路口。“比如去库存，鼓励农民工买房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。”

一线城市的火热并不能掩盖市场问题。即使市场最火热的北京，近两年来也形成了巨大的潜在供应量。“通常交易管理网上仅显示入市未销售项目，这个数字不能反映库存情况。拿地未开工项目、开工未入市项目的体量很大。”

陈志认为，在土地供给数量上，已经足够支撑城市的发展和功能调整。但供应结构存在很大问题，即工业、园区过多，商办、写字楼过多，另外还有大量被用于投资的类住宅项目入市。“而低总价的纯住宅越来越少，地价越来越高”。

高地价造就“豪宅遍地”，企业去化周期拉长，一旦遭遇市场转向，行业将面临不能承受之重。“低利率倒逼出了房子的金融属性，最合理的方式或是通过货币政策调整，保价、减量，让行业不温不火。”

 六、住建部约谈房企后:三大政策影响下半年楼市走势

7月18日上午，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会，对2016年楼市进行摸底，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力，并为下一步政策调整支招。

凑巧的是，7月18日这一天也是国家统计局发布70个大中城市房价的日子，数据显示，6月55城房价环比上涨，合肥（楼盘）领涨。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降0.5%。

另外，从市场表现来看，去年下半年至今，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、杭州（楼盘）、东莞（楼盘）、佛山（楼盘）等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，甚至土地市场也是“地王”频现。

那么，住建部约谈房企之后，政策层面会出现哪些变化？同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲，未来这些楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响，比如，政府开始出台措施“控地王”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等等，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。同时，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这时“去库存”的楼市政策仍然是这些城市的主旋律。

政策特征之一：“控地王”成为下半年土地市场核心主题

住建部约谈房企之后，下半年热点城市土地市场的重点将是“控地王”。那么，怎么样可以防止热点城市“地王”频现？有哪些措施可以减少“地王”的发生？笔者认为，对于京沪深等“地王”频现一线城市、苏州、南京、郑州（楼盘）、合肥、杭州、武汉（楼盘）等“地王”二线城市，下半年土地市场的重点是防“地王”，下半年可以通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”的现象的再现。

一、针对热点城市土地市场供求矛盾的问题，不仅仅要想方设法增加土地供应，缓解供求矛盾，还应该适时引导市场舆论和预期，缓解由于地价上涨而带来的房价上涨预期。

1、针对新增建设用地市场的供求矛盾问题，建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划，尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

2、就供地节奏来讲，一般来讲，上半年供地较少，下半年供地较多，建议今后供地节奏上平衡一下，适当加大上半年供地节奏，避免供地量过于集中或有的时间段出现“零供地”的不合理供地现象。这样，也可以避免由于企业集中拿地而导致的“地王”频现的现象。

3、对于盘活存量用地方面，当前，政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广，政策在执行层面也会遇到困境，比如土地转性方面。因此，当务之急就是尽管出台盘活存量用地“操作细则”，扫清盘活存量用地政策执行的障碍，然后进行“成功案例解读”的推广，让更多的企业切实感受到操作的可行。这样，热点城市每年推出一批“盘活存量用地”的地块或项目，根据计划使更多的存量用地进入房地产市场，缓解当前供求相对紧张的市场局面。

4、推动非住宅用地转性住宅，这也是增加住宅市场有效供应的手段。

二、从政府土地出让的目的来看，主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾的问题，起码通过近期土地出让可以调节未来1-2年内供求关系，并且可以起到初步效果，然而当前的土地市场上出现的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售，因此，当前土地供应对于未来1-2年楼市难以起到市场调节作用，反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此，针对房企频拿“地王”而“囤地”或“捂盘惜售”等状况，笔者建议：

1、加快已经出让地块的项目建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业拿“地王”后“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。对于拿“地王”的房企让其因为这样的规定而望而却步，或者因此而承担亏损的开发风险。

2、对于已经进入开发阶段的项目，建议出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

3、改变土地出让金的支付方式，降低激进的房企拿地杠杆。

为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款，此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。因此，在土地出让金支付上可以针对房企短期资金较为紧张的现状而制定相对应的措施，以防止地王的产生。比如，改变土地出让金的支付方式，由之前的分期支付改为全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，现在改为1个月内全款支付土地出让金），缩短开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付的时间可以限定在1-3个月内，这样，短期资金周转问题的房企拿地会更加谨慎。

三、加强土地市场监管，全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费，同时针对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的房地产开发企业，住建部、国土资源部可对典型房企进行约谈，证监会可以暂停上市，再融资和重大资产重组。

政策特征之二：“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温

7月9日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策，对楼市进行新的调控。至此，厦门成为合肥之后第二个出台限贷政策的二线城市（尽管后期因为政策制定权限等问题官方撤销该政策，但是由于房价上涨幅度过快，信贷政策收紧也是迟早的事情）。

此外，从7月1日合肥楼市新政的核心内容来看，二套房最低首付款比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付款比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款，其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠，限制投资客，为火热的楼市降温。

从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行(601166,股吧)已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

另据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）深圳（楼盘）以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

此外，从开贷款的角度来看，为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款（全国范围内的措施，不仅仅针对上海），此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。

总的来看，对于住宅市场来讲，由于市场市场过热，除了京沪深等一线城市外，合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部约谈房企之后，热点城市也应该开始思考接下来楼市政策走势了，尤其是国家统计局公布的房价上涨幅度排名TOP10以内的城市来讲，未来政策层面面临收紧的可能性。笔者认为，预计南京、苏州、武汉、、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。

由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险，市场也会因此而降温。

政策特征之三：“去库存”仍然为下半年非热点城市楼市主流政策

对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

事实上，从短期内来看，当前上述城市楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量价的回升而明显改变；此外，去年下半年以来，由于上述部分城市销售面积的回升，东部的三四线城市房地产投资增速开始回升，笔者认为，这些城市的房地产投资的回升并不是好事情，因为本来这些城市就存在去库存压力，如果此时房地产投资再次回升，也就意味着楼市库存也会进一步增加，这些城市未来仍然将面临去库存压力。

国家统计局数据显示，截止6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。虽然住宅待售面积减少，但是待售面积绝对量还是较大，另外，从商办市场来看，库存面积并未明显减少，也存在“去库存”压力。

因此，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，下半年及明年，“去库存”仍然是上述城市政策的主旋律。这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。

七、李克强：以改革力度促升投资“温度”

7月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开各省（区、市）政府负责人促进社会投资健康发展工作会议，作出进一步部署。

李克强说，我国仍处于工业化、新型城镇化进程中，扩大有效投资具有很强的关联效应、乘数效应、结构效应，并可拉动消费和增加就业，是适度扩大总需求、以供给侧结构性改革为主线推动发展的重要方面。社会投资包括民间投资和混合所有制投资，要坚持“两个毫不动摇”，抓住产业升级、新经济成长以及加强基础设施和公共服务等薄弱领域建设带来投资空间拓展的机遇，顺应新旧动能转换趋势，在用好有限的政府资金的同时，加强对社会资金的引导，防止投向产能过剩、污染环境的行业等，而是更多用于补齐短板、优化结构和大众创业万众创新、培育新动能、改善民生等方面，发挥促进发展的千钧之力。

李克强指出，激发社会投资活力，既是发展问题，也是改革问题，要依靠改革的力度促升社会投资的“温度”。一是持续推进简政放权、放管结合、优化服务等改革，不仅进一步放宽市场准入、简化行政程序，而且摘掉所有制歧视的“有色眼镜”，破除地方保护主义，清除各类制约社会投资的显性或隐性障碍，降低制度性交易成本，营造更优的投资环境。二是落实好营改增等减税清费政策，实施稳健的货币政策要注重创新金融对实体经济特别是中小微企业的服务，进一步规范和清理贷款中间环节收费，引导金融机构合理控制存贷款利差，降低企业融资成本，赋予贴近企业的基层金融机构合理信贷权，积极发展股权融资，有效缓解融资难、融资贵问题，逐步降低实体经济杠杆率。强化法律保障，增强市场契约精神，尽快开展清理偿还政府欠款专项工作，保障企业合法权益。三是创新投资方式，统筹推进价格等改革，推广完善政府与社会资本合作模式，不仅在短缺的基础设施领域要加大力度，而且要吸引社会投资更多进入教育、医疗、养老等社会服务领域，积极的财政政策要起到“四两拨千斤”的作用。“十三五”规划确定的重大项目、重大工程和地方规划明确的重点项目，有条件的都要创新机制，鼓励吸引社会资本投入，并合理保护其合法权益。

针对李克强总理提出的“引导金融机构合理控制存贷款利差，降低企业融资成本，赋予贴近企业的基层金融机构合理信贷权”，恒丰银行研究院执行院长董希淼在接受《经济参考报》记者采访时表示，此举有利于激发民间投资尤其是中小微企业的投资积极性；在引导存贷款利差的同时，应注意发挥市场定价机制的作用，这样才最有利于信贷资源的优化配置，真正缓解企业融资难、融资贵。

此外，华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰对记者表示，下半年货币政策的使用将更多地与财政政策相结合，货币政策管总量，财政政策调结构。考虑到供给侧结构性改革和化解过剩产能的需要，税制改革、定向支持等财政政策有可能成为下半年的亮点。

八、推进＂以房养老＂应重视政策配套

中国保监会近日印发《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

两年前，国家推行“以房养老”试点，目的是让保险业更多地参与到保障老年人生活质量的工作中来，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下转化为养老资金，满足老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求，但最终试点成效并不乐观。大部分普通民众对住房反向抵押养老保险仍持谨慎态度，作为承保方的保险公司，目前也仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

究其原因，与“养儿防老”的传统观念依然是社会主流有关，绝大多数老人希望把房子留给孩子。同时，“以房养老”涉及金融业、社会保障、房地产等多个行业，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解与认知。目前，我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户在房屋未来价格走势上出现认识差异，成为我国“以房养老”试点运行不畅的又一因素。

好的想法，需要好的落地机制。为此，国家应加快出台配套法律法规和政策措施，填补现有法律体系的空白，为“以房养老”提供更加适宜的发展空间。同时，政府也应积极了解保险公司在推行产品过程中遇到的难题，并切实加以解决。

从保险公司的角度来说，则应引进、吸收国际先进风险控制技术，提高精算定价能力，优化住房反向抵押养老保险产品，以解决产品量化、房屋价值估算、长寿风险防范等问题。也要结合我国市场的具体情况，开发设计出更加适宜的“以房养老”产品和服务。当然，民众保险意识淡薄也制约着“以房养老”的推动，保险公司要做好宣传。

总之，只有多方配合，“以房养老”才能达成政策推广的初衷。

九、发改委谈楼市：下半年商品房销量预计将保持较高增速

国务院新闻办公室定于2016年7月25日（星期一）上午10时在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会，请国家发展改革委副主任张勇介绍《关于深化投融资体制改革的意见》有关情况，并答记者问。

以下为实录：

中国日报记者：

房地产自去年下半年以来出现了复苏倾向，一些城市甚至出现了过快增长，另一方面统计数据上看，上半年房地产开发投资增速在减缓。请问怎么看待房地产投资形势？

张勇：这个问题投资司在分析上半年形势时做过分析，下面请昆林秘书长介绍。

许昆林：上半年，商品房库存连续回落。1-6月销售面积同比增长27.9%，6月末比5月末减少750多万平方米，商品房库存连续10个月下降。房价涨势继续放缓，房地产开发投资增幅小幅回落，1-6月全国房地产开发投资同比增长6.1%，增幅比1-5月回落0.9个百分点。虽然当前房地产市场销售和投资增长都有所放缓，但房地产市场出现了一些积极变化，对稳定房地产市场发展有重要的作用。一是房屋新开工面积、竣工面积增速比较高，1-6月房屋新开工面积达到7.75亿平方米，同比增长14.9%，房屋竣工面积3.95亿平方米，增长20%。二是地产开发企业到位资金保持高速增长。在商品房销售活跃的带动下，1-6月全国房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长15.6%。投资的到位资金在8%左右，但房地产要高一倍，其中个人按揭贷款1.12万亿，增长57%。三是今年以来房地产开发企业土地购置面积降幅连续缩窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7个百分点。所以，我们预计下半年商品房销售量会保持较高增速水平，房价基本稳定，房地产开发投资仍将保持稳定增长。

10、中央政治局会议：抑制资产泡沫 降低宏观税负

如何全面落实今年的五大重点任务？中共中央政治局会议提出了更明确的指向。

中共中央政治局7月26日召开会议，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。

会议称，要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

抑制资产泡沫

针对上述会议上提出的抑制资产泡沫，上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建对本报记者分析，这可能是指的房地产市场泡沫。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇也对本报表示，目前资产泡沫可能指的是房地产泡沫，房地产业成本高，抑制了其他一些行业的发展，也攫取了其他一些行业的利润。

上述会议提到，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革。兴业银行首席经济学家鲁政委对《第一财经日报》记者表示，产能过剩和杠杆较高的领域主要在国有企业占比较高的行业，中央已经意识到这一点，所以说去产能和去杠杆的一个关键是深化国有企业改革。另一个关键是金融部门改革，金融部门基础性改革应该至少包括金融机构自身的改革和金融监管的改革。金融部门的改革方向是按照风险定价来决定，差别化的融资也能有效地去产能，给过剩的行业提高融资成本，加快市场退出，比如之前日本企业去产能就是用差别化融资，起到了很好的效果。

有关货币政策，上述会议称，要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道，优化信贷结构，支持实体经济发展。

上半年金融统计数据显示，狭义货币（M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，而(M2)余额149.05万亿元，同比增长只有11.8%。M1、M2剪刀差已经迎来2010年以来最高值。M1从去年10月开始便持续高速增长。

“这说明企业持币待投资，大量货币流向企业，但是企业并没有找到合适的投资方向，于是把大量的钱留在活期存款账户上。”央行调查统计司司长盛松成分析称。中国银行国际金融研究所研究员李佩伽对《第一财经日报》表示，企业投资意愿不足，资金在金融体系内循环。

盛松成认为，当前货币政策有一点陷入“企业的流动性陷阱”，货币供给再增加，也会被货币需求所吸收，投资也很难再增加。要解决问题仅靠货币政策效果有限，需要积极配合财政政策，减轻企业赋税。

对于企业资金“脱实向虚”，无法进入实体经济的问题，也将成为金融监管部门下半年严查重点。“下半年将严查资金‘脱实向虚’等十大行为，扭转资金‘脱实向虚’现象，重点严查热衷当通道、做过桥、加链条，资金‘脱实向虚’的行为。”7月14日，银监会在上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上对下半年的工作任务做出重点部署。

降低宏观税负

《第一财经日报》记者注意到，此次会议还首提降低宏观税负。

宏观税负是指一国在一定时期政府收入占经济总量的比重，体现政府在国民收入分配中所占的份额，及政府与企业、居民个人之间占有和支配社会资源的关系。

本报记者从权威渠道了解到，按照国际货币基金组织(IMF)统计口径，2015年和2014年中国宏观税负均为29.1%。这是自2012年之后连续第四年维持在29%左右的水平。

胡怡建告诉《第一财经日报》记者，之前中央更多地提结构性减税或减税降费，而这次则提出降低宏观税负，说明未来政府占国民收入分配比重可能会下降，企业和居民个人的收入比重会上升。

宏观税负通常也是反映一个国家税费的总体负担水平的重要指标，此次中央政治局会议提出降低宏观税负，意味着要进一步降低企业的税费负担。

胡怡建告诉本报记者，应对经济下行，积极财政政策应该发挥作用，减轻企业的税费负担水平。

今年5月1日，营业税改增值税(营改增)全面推开，国务院估算此举将给企业减税5000亿元，这是本届政府最大的减税举措。同日，国务院再次阶段性降低社保费率和住房公积金缴存比例，此举将减轻企业费用负担1000亿元。此外，政府性基金也在清理，价格调节基金等今年停征。

上述会议强调，要落实各项减税降费措施，保证公共支出能力和力度，发挥财政资金效应，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。

本报记者了解到，为了确保全面营改增达到所有行业税负只减不增，财政部和国家税务总局出台了二十余项营改增“补丁”，如《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》，目的是进一步扩大金融同业免征范围，帮助金融业减税。目前，国家税务总局正在对各行业营改增后四大行业税负进行分析，解决纳税人面临的问题。

在降成本方面，6月27日，国务院办公厅发布《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》，砍掉24项工程领域保证金等，为建筑企业盘活了近万亿元资金。

此前接受本报采访的多位企业家反映，目前17%的制造业增值税率偏高，希望国家能降低税率。去年底召开的中央经济工作会议提到的降成本举措中，就包括研究降低制造业增值税税率。

11、抑制资产泡沫出重手 房地产再融资严禁买地及还贷

中央政治局会议提出抑制资产泡沫，各个职能部门的政策正从多角度着手，上半年高歌猛进、地王频出的房地产行业，也不可避免地进入了政策紧缩期。

7月28日，21世纪经济报道记者从证监会有关人士处获悉，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

这是继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后的又一记重拳，对于依赖融资买地的房企来说，影响巨大；而对于地王频出的土地市场，更是一种警示。

买地融资受限

证监会是在25日的保荐机构专题培训会上透露上述消息的。

证监会发行部有关人士在会上强调，再融资募集的资金，上市公司应按照实际用途披露，不得通过补充流动资金或偿还银行贷款，变相将募集资金用于其他用途。

一位接近监管的业内人士表示，再融资包括增发、配股以及可转换债券，主要是指股权融资。

对于上市房企而言，通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧，房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这样的限制，或是各方利益协调的结果。从供给侧改革的角度看，本应继续放宽再融资。但由于持续宽松政策下高杠杆增多，很多房企大规模融资，同时盲目拿地王，这都是此前中央提及的“资产泡沫”的表现。从这个角度看，政策收紧也是为了防范金融风险，尤其是防止地产行业泡沫的出现。

在今年上半年，土地市场的疯狂全民瞩目。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地（不计算商业类地王）合计超过10亿的地块有236宗。叠加商业类的21宗，超过10亿地块已经多达257宗。

在这257宗地块里，溢价率超过100%的地王合计128宗，相比上半年的109宗继续明显上涨。溢价率超过50%的地块达到了189宗。

地王潮在前期的一线城市与四小龙（南京、厦门、合肥、苏州）之后，向其他城市蔓延：天津、武汉、郑州、杭州、成都等地，均出现了明显的地王潮现象。

广州一家大型房企高管人士认为，上市房企再融资所募集的资金不得用于“拿地”的规定具有一定针对性，那些拿了地王但土地款尚未付清（分期支付土地款）的上市房企或会有资金压力，对一些“地王制造者”的影响更不容小视。

楼市整体降温

早在2010年，证监会通过其官方网站发布了“暂停房企重组申请”，这让国内上市房企在内地资本市场的再融资大门全部关闭。

但到了2013年，房企再融资悄然开闸，十几家房企公布了再融资计划。进入2016年，在资本市场持续“外紧内松”的背景下，房企内地融资规模持续扩大，海外融资则持续缩水。

对于上市房企而言，股权再融资成本低，风险小，有利于规模化发展和公司治理结构的改善，逐渐成为了房企融资的重要渠道之一。

根据统计数据，2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案，融资总额达2271亿元，比去年同期增长41.9%。

同时，共有19家房企增发预案成功实施，募资总额达687亿元，而在2015年上半年这个数字不过185亿元，相比去年，今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。

从房企定向增发的主要用途来看，多数房企定增用于项目开发及偿还借款。严跃进认为，再融资收紧，对于房企尤其是那些希望下半年大规模扩张的房企来说，是一个利空消息。另外，这也可能会使部分房企降低姿态，加快推盘来回笼资金。

经济学家马光远认为，土地市场在经历上半年的疯狂之后，下半年降温是大概率，特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现；此外，考虑到上半年房价上涨的情况，下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。

2016年7月份最新国家房地产政策