国内外房地业发展现状及政策调控对比研究

作者：宋一笑

来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第05期

        摘 要：伴随近些年来国内房价的飞涨，房地产在实际运行中也出现了一系列的问题。本文以德国房地产发展现状进行分心，并对比分析近年来我国房地产政策的发展状况，基于我国当前突出的房价形式，分别从市场监管、法律体系、市场体系及战略地位方面对我国房地产发展提出具体的调控政策。

        关键词：德国 中国 房地产 调控

        本文通过对德国房地产在保持稳定的原因进行分析，归根结底乃是气房地产制度所起到的决定性作用。

        一、德国房地产业发展现状分析

        首先，政策目标。德国政府在具体的政策方面始终不把房地产尤其是住宅建设当做其实现经济增长的支撑产业，而是将其作为整个社会体系当中的一种社会福利机制来发展。就德国宪法而言，其在第20条当中明确规定，将德国建设目标确定为福利国家，其中福利内容除了房产之外，还包含有教育和医疗等，而对于联邦政府首要的政策而言，居民住房保障乃是其实现的重要的目标之一。此方向也是德国政府在所有房地产政策制定方面的基本出发点。

        其次，政策措施。在政策措施方面主要包含三方面内容，其一为科学的房地产规划。不管是联邦还是各个州或村镇层级，针对各个层级德国对其均具有十分详细的建房规划，依据各年实际的经济结构及人口增长状况等，针对各个 地区分别制定并落实了具有法律约束力的用途规定。此外就德国的法律而言，其在国家建筑建设标准以及开发商购房资金的使用情况等方面均有较为严格的约束作用，各级政府会委托具有更为专业化的检验机构，开展详细的检查监督工作，针对开发商而言，其也会于每年定期且必须向相关房地产管理部门交纳具体的工作报告。此外，德国法律对房地产产业还有明确固定，开发商在提供住房方面应综合考虑社会不同阶层，特别是在购买能力、房屋设施、面积大小及租金等方面，需要对不同阶层的需求给与满足。其二为健全的房屋租赁政策。就德国法律而言，其在相应《住房租赁法》当中明确规定，通常情况下的房租合同均没有相应期限，承租者可在不想续租的状况，提前接个月办理相应退租手续，然而出租者则在收回房屋方面则不允许主动操作，但是一些特殊情况下可予以除外。此外，还严格规定了租金的调整，在德国法律《租金水平法》当中明确指出：处于三年以内的旧合同，其在具体的租金方面的相应上涨幅度不能大于20%。此规定同时也为《租金水平法》的贯彻个执行提供了先决条件和依据，各个城市相关房屋管理的负责部门，定期对各类房屋在具体的租金水平方面实施相应调查，并在调查完毕后发布《房屋租金水平表》，此措施也为新合同在具体的租金价格制定方面提供了充足依据。就德国政府而言，其每年定期对居民提供一定数量的住房补贴，依据各个家庭的人口状况等，对居住标准进行制定，如若家庭收入水平方面在租金要求方面难以达到，政府则会对补贴予以发放，将差价部分给与补足。尽管购买住房的家庭在一定条件下能够对补助给与申请，然而其中超过90%的补贴，则由相应租房者中予以获取。其三为严厉的法律体系。德国在《经济犯罪法》当中明确规定，如若相关房地产在具体的房价制定方面，对地价图合理范围20%予以超过，则将其成为“超高房价”其在法律层级上就被成为违法行为。

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