房地产行业痛点及发展趋势

痛点：

总结：

房地产整体拿地和融资成本高，竞争环境激烈；企业内部管理混乱，监督机制、项目成本责任机制、风险机制不规范；人员责任不到位，导致某些人通过外部合作赚取“灰色收入”，使企业蒙受损失；企业管理人浮于事、效率不高，人才工作能力和素质不高；营销模式单一，缺乏创新。

1、企业管理缺乏应有的制度和方法，在程序运作上混乱，工作分派和监管不清，责任不明确。

项目管理运作很不规范，缺乏完善的项目管理风险机制、监督机制、项目成本责任机制和各项配套措施和办法，造成项目房地产经营管理“以包代管”的短期行为。

2、房地产企业里很多人员责任不到位，“挂帅不出征”。

在单位的正常项目运作时，背后操纵，在正常的薪酬之外，与某些人“合作”赚取一些“灰色收入”。使企业蒙受损失，甚至引发一些依法合同纠纷。

3、房地产经营管理固化现象严重。

传统的行政管理模式仍然占主导地位，企业管理人浮于事、效率不高，有时候一件简单的事情也因为下级向上汇报、上级再向下级指示而错失了很多有价值的信息甚至是优质项目，严重弱化了企业的总体实力和项目竞争力。有些房地产企业因为管理层没有足够的威信和号召力，也使得企业缺乏应有的活力和激励措施，很多制度腐化，职工的精神面貌死气沉沉，缺失凝聚力和积极向上的风貌，整个企业也是一潭死水。

4、房地产企业从业人员匮乏责任心强、工作能力高、政治素养和道德素质高的人才

许多职工抱着混工资的心理，没有全身心地投入工作，学习精神不够，接受新的管理理念和新知识、新技术意识不强，甚至本职工作也频繁出错。还有的房地产企业技术人员储备资源少，后续力量亟待补充。

5、重资产模式

房地产行业是一个重资产行业，普遍存在着高杠杆运营，一般为左边是拿地，右边是融资，行业龙头企业也不能避免。房企在大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升，那万达来讲，在2015年万达集团董事长王健林就表示，万达要在五年之内去地产化，走“轻资产”的路线，成为一家商业投资服务公司，力争在2025年开业1000座万达广场。而万达的“轻资产”的路线路线只不过是偌大行业的一角。

6、下半场住宅市场空间有限，房企转型难

数据显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，楼市开始进入下半场。此时，楼市规模化时代已经过去，市场环境发生了明显的变化，未来买方市场的特征会越来越明显。对于楼市“下半场”的楼市来讲，由于购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑。

在楼市“下半场”，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。从房企战略发展的角度来看，虽然一些房企规模足够大，但是也随时面临被行业颠覆的风险，此时，房企自己也不得不颠覆自己进行转型。从大多数房企转型方向来看，大部分房企开始转向运营方向，而商业地产、产业地产与养老地产是房企转型运营的三大方向。

7、拿地成本和融资成本高

在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，一线城市及核心二线城市拿地价格越来越高，房企在扩张及运营过程存在着较大风险，由此产生的合作拿地的开发模式逐渐盛行。合作拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。此时，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，这样，即使政策在“土地拍卖”开发环节上有诸如保障房配建、配套等指标限制，各方也可尽可能降低拿地成本、规避投资开发风险，优化市场资源配置。

8、楼市高库存：随着我国经济增长速度的放缓，整个房地产行业面临着产能过剩问题，楼市的高库存造成企业经营困难，如何快速去化成为房地产企业急需解决的问题；

9、营销模式单一，缺乏创新：房地产开发拘泥于单一的营销模式，难以扩宽客户群体，特别是线上市场上需求占主导的刚需族；

10、房产中介信息不透明，服务质量差：目前房产中介行业存在房源信息虚假、用户投诉难、市场资讯与行情不透明等问题，且行业服务标准偏低、服务质量差一直是消费者所诟病的；

11、行业竞争激励：现如供过于求成为了房地产行业常态，行业从卖方市场进入买方市场。很多品牌在同一个区域内发生竞争，房地产企业要在行为上更多的偏向于客户思想，提升客户体验。

发展趋势：

1、从获得土地来看，地方政府在出让土地的时候都愿意加入商业、办公、旅游、文化等，纯粹通过住宅拿地越来越困难了；

2、从买房人来看，现在人们很追求生活品质

光有住宅但其他配套（商场、学校、旅游资源、文化体育等）不齐全，生活品质很难上去，房子的价格也就很难上去。所以开发商和买房人，双方各有需求。现在开发商都尝试或已经在做多元化的发展。通过多元化发展反而能把住宅这块做大，老百姓来也愿意买房子的时候享受相关的一些设施。这也是一个趋势。

3、百强（住宅为主）开发商销售份额越来越大

2018年TOP30房企门槛已达1000亿元，未来三年之内，前30强房企的销售额会突破65%，就是我们国内三分之二的房子由这30家开发商生产。

4、进入存量时代

大面积的大型的几千套几万套的新建楼盘会逐渐变少，城市更新的项目越来越多，城市更新大都是中小项目，而房地产开发其实是一个非常地域化、区域化的产业，所以我们的中小房企也不用悲观，今后仍然有机会，只是要更加专注于自身特色。

现在我国已经有接近20个城市进入了存量房时代，主要是一线城市和二线城市。这些城市的二手房交易已超过一手房交易，因此也更加关注物业管理、资产管理和设施管理。近几年到香港上市的物业管理公司越来越多，这也代表了房地产未来的趋势。我们可以一下在现在的北京和上海，北京四环内很少有新的开发楼盘，上海外环内也很少有新的楼盘。资产管理不仅仅是这个行业未来很大的发展前景，而且会带来大量的就业。

资金渠道和成本是决定因素之一，私募股权基金和资产证券化发展是趋势。现在国家要去杠杆，其实也是用心良苦。目前国内整个房地产投融资开发，75%是用银行的钱。所以银行这部分杠杆要下降，那下降以后哪部分增加呢？

股权投融资——股权部分的私募基金有关的版块。第二就是上市。上市分成两部分，我国现在上市只有开发公司上市，随着政策完善和利好，房地产资产证券化这一块会大量的出现。现在房地产上市公司大概有两百多家，以后如果出现了两百多个房地产投资信托基金、REITs上市公司也是很正常的。

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