2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院

《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

姓名：

班级：1483032

指导教师：王锦明

调研时间：2016年7月

调研地点：上海市浦东新区祝桥镇

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。

基本情况

我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。

政策回顾

我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。

1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改

现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。

对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。

效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业

现状：从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行(2.83,0.00,0.00%)金融体系带来了巨大的潜在风险。

对策：2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。

8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。

2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求

现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

对策：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。

效果：房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

问题：自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。

2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标

现状：2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。

对策：2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。

问题：虽然期间中央领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。[1]?

上海宅地拍出88亿总价地王

2016年7月27日上午，浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块被公开拍卖。此地块面积为140252.5平方米，起拍楼板价约8560元/平方米，起始总价22.8亿。该地块以88亿元的最终成交价格被金地集团购入，成为目前为止上海土拍的总价地王。楼板价33023元/平方米，溢价率286%。经计算，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价41572元/平方米。若从地价水平来看，祝桥未来房价将攀升至6万元/平方米水平。

值得注意的是，觊觎这块“肥肉”的房企逾34家，现场参与举牌报价的开发商达23家，包括万科、保利、融创、金地、仁恒、建发、葛洲坝、大名城、招商、世茂、龙湖、中铁、陆家嘴、平安、新城、卓越、绿都、融信、合景泰富、正荣、中骏、旭辉、保集+弘久集团。从参战的规模和阵容来看，祝桥宅地的高溢价成交，也在意料之中。

祝桥板块新建商品住宅相对偏少，链家研究院上海监控数据显示：2016年，板块内仅有2个商品住宅项目在售，为东方鸿璟园和朗诗绿色公寓，成交价均分别为25655元/平方米和15519元/平方米。而区域内的动迁项目非常多，有祝康苑、祝安苑、祝和苑和千汇苑等等。今年区域内的二手房就出现了大幅度涨价的情况，如原来千汇苑一套53平方米的二手房源，年初总价仅82万-90万元，现在已经上涨到160万元左右，翻了一番。

主要体会

这段时间在研究房地产政策调控问题的过程中，我对中国房地产现状有了更深入的了解，也弄明白了各个出台的房地产政策对我国房地产的不同影响，因为这次上海拍出的地王正好在我住的附近所以通过此次研究我更加清楚为何会出现这种高价的楼盘。

祝桥这块地为何拍出这个价？今年年初，浦东提出未来的祝桥将被建设为航空城，除了依托大飞机项目、浦东机场外，还依托沪通铁路的发展，在浦东规划建设上海铁路东站。预计未来的10到15年内，祝桥有望形成产值1000亿元人民币以上的民用航空产业集群，届时成为亚洲最大的都市型航空城。

首先，祝桥宅地项目体量大，未来将给房企提供充足的“弹药”。G-10地块出让面积140252.50平方米（约210亩），建筑面积近22.65万平方米。据悉，这是上海近三年以来推出的罕见大宗宅地。实际上，申城自2014年以来出让的地块中，仅有4宗地块面积超过200亩。首先，祝桥宅地项目体量大，未来将给房企提供充足的“弹药”。G-10地块出让面积140252.50平方米（约210亩），建筑面积近22.65万平方米。据悉，这是上海近三年以来推出的罕见大宗宅地。实际上，申城自2014年以来出让的地块中，仅有4宗地块面积超过200亩。

而从地块本身来讲，处于祝桥镇核心位置。周边有多个住宅小区，学校等教育设施较为齐全。距离地块南侧约500米有祝桥的大型综合商业项目“新世界欢乐城”，目前已在招商中。地块西侧也规划有大型商业综合体。今后商业配套将更加完善，因此整体生活氛围有望进一步提升。并且这幅土地出让面积超过14万平方米，对房企来讲是很好的土地储备，同时也可以有很好的施展空间。

不过这幅地块限制性条件也多，比如近期土地出让上的“标配”，5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外还要求保障房也实现100%全装修，之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定，压缩“晒地”的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。而从区域位置上来说，祝桥没有轨道交通支持。

从全局来看，目前一线城市土地资源日益紧张，而开发商则处于资金相对宽裕的历史时期，上海的房价还没有真正进入过下降期，因此房企总体的拿地态度是积极的。但是，这并不意味着若干年后郊区的房价就会“一飞冲天”，还是要从届时的实际出发。

虽然区域内产业“高大上”，但粘性略显不足，对人口的吸引力可能还不如低端加工业那么有效和直接，所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看，房企获利空间被大幅压缩。金地这几年扩张速度偏慢，拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时，自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势，这个价格略显激进，将对今后的产品打造上是相当大的考验。

金地此次能够成功拿地，首先是因为拿地欲望比较强烈，这和自身急于扩大规模是有关系的。其次是资金相对充裕，今年上半年，金地销售业绩总体较好，跑赢大市，资金充裕利好土地市场扩张。

近年来，国家为了使得房地产市场达到平衡，出台了一系列的调控政策。理所当然的，这些政策在一定程度上和一定时期内为我国的房地产市场降了温，但缺乏长期和显着的作用。相反，这些调控政策在一定范围内对于房地产市场产生了不少的弊端。而且据目前看来，这些弊端要大于其所带来的利，因此，我国的房地产调控政策还有相当远的一段路要走。

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研