2016年 4月份最新国家房地产政策目录（ 9条 9 页）

一、国家发展改革委：以房养老试点范围将扩大

4月5日，公布的国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，推进住房反向抵押养老保险试点。记者了解到，下一步保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。

2014年7月1日起，我国“以房养老”保险在北京、上海、广州、武汉四地进行试点。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段，这也是国内首款“以房养老”政策性保险产品。

“房产是中国家庭最重要的资产，老年人养老也是一个关系整个家庭几代人的重大问题。”幸福人寿相关负责人表示，目前“养儿防老”的传统观念依然占据了主流，但部分失独老人、无子女老人、孤寡老人对“以房养老”有需求。

据了解，今年年初保监会曾协同民政部、国土资源部、老龄办召开了老年人住房反向抵押保险座谈会，对试点工作进行全面总结和分析，深入谋划如何促进反向抵押养老保险健康可持续发展，使其成为商业保险服务社会养老保障体系的一种有益补充。会议认为，反向抵押养老保险试点是把国务院加快发展养老服务业和加快发展现代保险服务业等文件要求的惠民政策落到了实处，探索出了一条养老融资的新路，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，增加了养老资源的供给，使老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。

社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，住房反向抵押的养老模式在理论上讲是一件好事，在美国早就成为五个养老支柱之一，但在中国情况不一样，它遇到的是文化传统上的“水土不服”。“养儿防老”的观念根深蒂固，给子女遗赠房地产的传统也根深蒂固。“中国有三个特殊群体特别适合以房养老：独生子女国外留学就业的空巢家庭、独生子女国内异地就业的空巢家庭、失独老人群体。但是文化的力量是印刻在心脑里的。”郑秉文认为，以房养老在较长时期内还是个小众产品，要看到这个现实，要有长期准备。

2、土地出让金降逾两成 地方财源受挫

4月5日，财政部综合司公布2015年全国土地出让收支情况。数据显示，2015年我国供给侧结构性改革加快推进，固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，全国土地出让收支规模出现“双降”。专家分析称，土地收入的周期性缩水，短期内将给一些地方政府的财政收支带来压力。

数据 去年全国土地出让收支规模双降

财政部的数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%。其中，招拍挂和协议出让价款29820.20亿元，下降22.4%；补缴的土地价款1455.18亿元，下降23.0%；划拨土地收入1103.57亿元，增长17.8%；出租土地等其他收入1278.78亿元，下降24.4%。当年，从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69亿元和423.51亿元，同比下降33.4%和35.6%。

财政部称，全国土地出让收入主要呈现两大特征，一方面，2015年前三季度持续下降，第四季度止跌回升。具体来看，从一季度开始，中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策，促使下半年房地产市场需求逐步释放，商品房销售面积增速由负转正，带动第四季度用地需求回暖。另一方面，个别地区逆势上扬，大多数省份降幅明显。其中，深圳市土地出让收入增长较快，主要是该市经济增长强劲，房地产市场交易火爆，土地资源相对稀缺，地价持续偏高所致。

从2015年全国土地出让的支出情况来看，由于受到土地出让收入下降的影响，2015年全国土地出让支出33727.78亿元，同比下降18.5%。财政部表示，2015年全国土地出让支出中，成本性支出占支出总额的比重略有下降，征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升，土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。

财政部指出，当前土地出让收支管理还存在一些问题，主要包括：土地违法案件未得到彻底遏制，大多数违法用地未缴纳土地出让收入，造成土地出让收入流失；土地市场化配置比例偏低，工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象，导致土地价值难以完全实现；一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题，违规现象时有发生。

探因 需求不足等因素导致减收

财政部财科所副所长白景明对记者表示，2015年全国土地收支“双降”主要有两个因素，一是在当前经济增速放缓、经济结构调整的背景下，用地需求尤其是工商业用地需求减少，这在面临去产能的行业用地方面更加突出。二是住宅与写字楼的房地产开发层面库存量大，在去库存的过程中，新增用地势必会减少。

财政部指出，随着我国经济进入新常态，受经济增速放缓等因素影响，土地市场需求呈现不足状态。全年当中的国有建设用地实际供应量为53.36万公顷，同比下降12.5%。其中，工矿仓储用地供应12.48万公顷，下降15.2%；房地产用地供应11.98万公顷，下降20.9%；基础设施等其他用地供应28.90万公顷，下降7.1%。

同时，地区间用地结构改变也对土地出让收入减少产生了一定影响。配合供给侧结构性改革，2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%，三类用地占比分别较上年下降0.8个、下降2.4个和提升3.2个百分点。由于基础设施用地价格较低，而房地产用地和工矿仓储用地价格较高，当年用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。

此外，造成2015全年土地出让收入减少的原因，还包括出让面积继续萎缩和地价增幅逐步趋缓。一方面，在房地产高库存压力下，房地产开发企业对购置土地更加谨慎。财政部数据显示，2015年全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%，与上年相比下滑3.1个百分点。另一方面，2015年四季度末，全国105个主要监测城市综合、商业和工业地价同比增幅均有所回落。

财政部表示，下一步应加大对违法用地的打击力度，依法征收土地出让收入，避免土地出让收入流失。同时，扩大国有建设用地有偿使用范围，完善工业用地供应方式，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。此外，应进一步落实土地出让收支管理政策，盘活土地出让收支存量资金，提高资金使用效益，加大对土地供应及收支管理的审计监督力度，建立健全土地供应及收支信息公开制度。

承压 地方财政受挫于“地租”减少

2015年财政预算报告显示，地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元。实际上，2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元，明显少于2015年预算。

记者了解到，在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

公开数据显示，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%；2013年全国土地出让收入4.2万亿元，相当于同期地方财政收入的35.5%；2011年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。

作为我国地方财政收入的支柱性来源，土地出让金缩水令地方财政承压。西南某地级市财政系统人士此前向记者透露，很多地方土地收储需要先向银行贷款，之后靠未来土地价格的上升归还贷款。“今年我们土地出让金大约1亿元，贷款要还6亿元。地价上不去，土地拍不出，出让金没了，还款的来源就断了，地方政府财政可能会出现危机。”他表示，“还好国家允许用置换债券来归还债务，可以把危机往后拖延。”

白景明表示，土地出让收入下降确实对基层财政有一定影响，不过基层财政收入最主要还是取决于地方经济增长、产业结构调整以及城镇化的进程。“土地是所有经济社会活动的基本要素，都要附着在土地上，不过经济发展最主要依赖于供给和需求以及二者的匹配。比如经济增速和产业结构调整决定了工商业用地需求，人口和城镇化决定了住宅用地需求。”他说。

展望今年，白景明认为，土地出让收入会有所回暖。经济增速从今年前两个月来看有所回升，土地出让收入也会有所增加。而结构性短缺与过剩并存的问题，随着养老、城镇化等的发展，会消化一部分库存，也会有新建用地需求。

三、过半上市房企年报净利下滑 增收不增利成通病国

2015年上市房地产企业年报显示，在已正式公布年报的59家房地产上市公司中，30家净利润同比下滑，其中8家亏损。净利润亏损幅度达1458%的万通地产成“亏损王”，盈利最多的开发商为栖霞建设，净利润增长幅度为1338.13%。

2015年销售额增幅最大的恒大地产，虽同比增长53.1%，但由于急速扩张求规模，净利润被严重侵蚀。其净利润率仅有7.9%，下滑17%;另一家千亿级房企碧桂园，虽合同销售金额和销售面积分别同比增长7.1%、10.7%，但其净利润率仅8.58%，同比下降3.97%。

据中原地产统计，已公布年报的地产上市公司在2015年总营收达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%;但从净利润率来看，上市房企的平均净利润率仅为9.4%，比上年同期的10.5%有明显下调。

万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等七家“千亿房企”依然保持着“第一军团”的规模优势。行业老大万科年报显示，2015年销售金额突破2600亿元，净利润同比增15%。

金融板块成为上市房企“兵家必争之地”，绿地、万达、恒大、世茂等均重金布局。绿地和万达的金融业务规模2015年超预期大幅增长;恒大金服亦于近日上线，最高年化收益可高达10%。

四、一季度楼市分化依旧

2016年全年房地产价格或将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。4月6日，国家发展和改革委员会价格监测中心发布了《2016年价格运行九大趋势》，对于全国房地产价格走势做出上述预判。

该预测同时提到，房地产价格总体上涨的态势将延续，但不同城市房地产价格的走势将继续分化。中国房地产指数系统数据显示，2016年一季度，其所监测的36个主要城市中近九成成交量同比上涨，其中惠州涨幅最大，达163%，南京、天津同比涨幅分别为138%和134%。

值得关注的是，四大一线城市中除了北京的一季度市场成交均价、成交面积同比下降外，沪广深均是价量齐涨，其中深圳和上海的一季度成交均价同比涨幅分别高达79%和49%。

全国整体价格上涨

国家发展和改革委员会价格监测中心分析，在房价整体呈现上行态势的同时，不同城市的住房价格变化差异巨大，房价既有大幅度上涨甚至暴涨的，也有持续明显下跌的。2015年年末以来，一线城市的房地产市场和少数热点二线城市房地产市场交易火爆、涨幅很大，但三四线城市的房地产市场相对低迷。

该中心预计，今年全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势。预计北京、上海为代表的一线城市和部分热点二线城市的住房价格短期内将呈现明显上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整；热点二线城市住房价格短期内也将呈上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市的房产价格短期内下行压力仍然存在。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前各地频繁出台限购政策，政策面有所波动，但市场并不会轻易改变。“房企如果进行投资，需要警惕或担心的是明年下半年和2018年，因为全国市场或出现一次短周期的降温。”

一线城市降温

二线城市接力

从今年一季度的数据来看，一线城市出现微幅降温，而二线城市尽管有个别城市仍然压力较大，但整体上价格呈上涨态势。特别是最近，南京、苏州等二线楼市出现市场大热，成交不断刷新纪录。

2016年一季度，经历了“疯涨”和新政调控的上海楼市，创下了近10年同期成交量新高。据中国指数研究院数据显示，2016年第一季度上海商品住宅成交面积434.53万平方米，同比大增1.2倍，创2006年以来同期新高。

4月1日，上海万科对外宣布，其一季度实现销售额103亿元，创下单城销售纪录。

据悉，上海万科能够在一季度录得高额销售与其旗下高端项目的贡献有关。在过去3个月，万科翡翠雅宾利、万科翡翠公园和万科翡翠滨江分别录得销售21.48亿元、12.8亿元和12.39亿元，几乎占据了目前上海万科销售总额的一半。

不过，上海、深圳两大一线城市过热遭遇政策收紧调控后，市场面已经出现降温迹象。今年一季度，北京的新盘推盘节奏也在放缓。

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，“新政出台后上海市场会受到一定程度的冷却，极有可能出现3到6个月的‘冷凝期’，这期间房价也会暂时‘凝固’在当前的水平。但鉴于上海仍供应有限，因此出现价格下调的概率很小。”中国房地产报记者从沪上各大中介机构处了解，“沪9条”出台后，上海二手房市场近一成客户主动降价，价格回调幅度接近1、2月价格。“以上海嘉华苑项目70平方米复式房源为例，3月初一套挂牌价430万元，新政出台后，房东了解市场行情把价格下调到370万元。”中原地产江桥分行经理举例。

反之，一些热点二线城市接力市场热度，近期还出现众多开发商在二线城市抢地的消息。以南京为例，近日在南京江北拍出了一块楼面单价2.2万元的地块。此后便传出该区域楼盘将要以3万元/平方米价格开盘的消息。

2016年一季度，土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低；二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策利好下仍提振乏力。3月，热点城市“抢地战”屡刷地价纪录，主要城市楼面地价和溢价率均同比上涨。

尽管近日苏州、南京、合肥、武汉等城市纷纷出台限购政策，但同策机构研究总监张宏伟认为，调控并不意味着这些城市楼市都会有降温的结果。“因为政策出台背景不一样，最终调控结果也不一样。”

5、国务院：阶段性适当降低住房公积金缴存比例

中国政府网4月13日披露，国务院总理李克强4月13日主持召开国务院常务会议，会议决定阶段性降低企业社保缴费费率和住房公积金缴存比例，为市场主体减负、增加职工现金收入。

为减轻企业负担，增强企业活力，促进增加就业和职工现金收入，会议决定，在去年已适当降低失业、工伤和生育三项社保费率基础上，从2016年5月1日起两年内，一是对企业职工基本养老保险单位缴费比例超过20%的省份，将缴费比例降至20%；单位缴费比例为20%且2015年底基金累计结余可支付月数超过9个月的省份，可以阶段性降低至19%。

二是将失业保险总费率由现行的2%阶段性降至1%—1.5%，其中个人费率不超过0.5%。上述两项措施的具体方案由各省（区、市）确定。

三是规范住房公积金缴存比例，对高于12%的一律予以规范调整，同时由各省（区、市）结合实际，阶段性适当降低住房公积金缴存比例；生产经营困难企业除可降低缴存比例外，还可依法申请缓缴公积金，待效益好转后再提高缴存比例或恢复缴存并补缴缓缴的公积金。初步测算，采取以上措施每年可减轻企业负担1000多亿元。

6、央行：一季度房地产贷款余额22.51万亿 同比增两成

4月20日，中国人民银行官网公布了《2016年一季度金融机构贷款投向报告》。

据人民银行统计，2016年3月末，金融机构人民币各项贷款余额98.56万亿元，同比增长14.7%，增速比上年末高0.4个百分点；一季度增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。

房地产贷款方面，整体呈现增速上升趋势。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。

截至今年3月末，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额1.86万亿元，同比增长45.4%，增速比上年末低14.1个百分点；地产开发贷款余额1.8万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高10个百分点。

而个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。

早前4月13日上午，国家发改委就宏观经济运行数据举行发布会，介绍宏观经济运行数据并回应热点问题。

会上，针对张高丽副总理此前预计中国经济在一季度会出现“开门红”一事，国家发改委政策研究室副主任、新闻发言人赵辰昕表示，“今年1—2月到3月上旬，主要经济指标在向好的方向发展，一季度能够实现开门红。”“积极因素进一步增加，现在评价中国一季度经济实现了“开门红”，我认为是客观的，是实事求是的，是有充足依据和充分支撑的。”在赵辰昕六个“升”中，其特别强调的一点是，房地产市场交易量明显回升。受房地产政策调整等影响，部分城市房地产市场成交活跃，商品房销售明显加快，前2个月全国商品房销售面积和销售额增长28.2%、43.6%，增速比去年分别提高21.7和29.2个百分点。

7、央行：进一步完善区域性差别化住房信贷政策

4月21日，2016年中央人民银行金融市场工作座谈会召开，会议强调要紧紧围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，扎实做好金融市场和信贷政策的各项工作。

会议提出七点要求：一是以钢铁、煤炭等行业去产能为着力点，全面做好金融支持“三去一降一补”各项工作；二是按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行；三是以“两权”抵押贷款试点为着力点，改革体制机制，拓宽农村抵质押物品种，引导金融机构加大“三农”金融产品创新和重点领域信贷投入；四是推动债券市场创新规范发展，统筹规划金融市场基础设施建设，稳步推进债券市场对外开放，积极稳妥推进不良资产证券化试点工作；五是紧紧围绕“精准扶贫、精准脱贫”基本方略，注重金融扶贫政策效果和可持续性，全力做好金融精准扶贫工作；六是会同相关部门扎实开展互联网金融风险专项整治工作；七是推动全国统一的票据交易平台建设，提升票据业务电子化水平。

8、中国将增加一线城市住宅用地供应

国家发改委官网披露，我国将增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应。发改委等24个部委联合印发的《关于促进消费带动转型升级的行动方案》（以下简称“《行动方案》”）透露上述消息。

记者注意到，近日国土部发布的《土地资源“十三五”规划纲要》也提到，对于房地产较热的一、二线城市，将增加土地供应。昨日公开的《行动方案》除提出上述举措外，还表示要加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场秩序；加快培育和发展住房租赁市场，以“稳定住房消费预期”。

针对三、四线城市库存严重问题，《行动方案》提出，允许个人公积金账户内资金随工作地点变动进行跨省跨市转移接续，允许有条件的地区开展省内统筹管理住房公积金试点，满足居民因就业地变动而购房、返回家乡购房等需求，化解三、四线城市房地产库存。

“消费升级”是国务院作出的部署。北青报记者注意到，李克强曾在15天内两次部署“消费升级”。去年10月29日、11月11日召开的国务院常务会议分别就推进消费扩大和升级、以消费升级促进产业升级进行了专题部署。

此次国家发改委等24个部委制定的《行动方案》主要围绕十个主攻方向，出台实施“十大扩消费行动”，即城镇商品销售畅通行动、农村消费升级行动、居民住房改善行动、汽车消费促进行动、旅游休闲升级行动、康养家政服务扩容提质行动、教育文化信息消费创新行动、体育健身消费扩容行动、绿色消费壮大行动、消费环境改善和品质提升行动。

在“体育健身消费扩容行动”中，全国性体育协会脱钩工作时间表首次发布。《行动方案》要求，深化足球协会改革，做好全国性体育协会与体育行政机关脱钩工作，年内完成首批14个协会的脱钩工作。

另外“旅游休闲升级行动”明确提出将支持国内造船企业与国外造船企业联合生产制造大型邮轮项目。逐步开放供游艇旅游使用的水域，出台粤港澳游艇自由行试点政策。另外，将上海实施的国际邮轮入境外国旅游团15天免签政策逐步扩大至其他邮轮口岸。

9、全国房地产开发企业营改增专业会议5月18日厦门举办

从5月1日起，房地产行业将全面实施“营改增”试点。

“营改增”不仅仅是税务管理上的简单改变，它将全方位对企业的组织结构、业务模式、生产组织、供应商选择、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。

5月18日-19日，中国房地产业协会城市开发专业委员会将在厦门举办“全国房地产开发企业‘营改增’税制改革专业会议”，由财政部等有关部门的领导和税务专家全面解读“营改增”政策及具体内容。帮助房地产开发企业深入了解“营改增”政策，掌握“营改增”新法规及纳税管理重点事项，快速实现从营业税到增值税思维方式的转变，妥善应对和防范“营改增”后可能带来的经营管理风险和税务风险，做好“营改增”的全面实施，努力在新的税收环境下改善管理、提高效益。

会议主要内容有：

“营改增”后增值税、企业所得税和土地增值税综合税负管理；“营改增”后房地产企业如何进行管理流程再造；房地产企业如何建立符合自身特点的增值税发票管理制度。

2016年4月份最新国家房地产政策