1、2月2日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》，目前正在征求意见，征求意见时间截至2019年3月1日。

——主要内容

1、 取消增值收益制度，《管理办法》实施后停止收取增值收益，实施前已缴纳的增值收益不予退还

2、 对工业楼宇的受让人资格进行限定，其中：一级工业区块线内的，受让人应是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或者生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录；一级线工业区块外的，仍然限于企业，但各区可结合辖区产业发展实际情况制定准入企业目录。

3、 区分工业用地的供应时间和不同的供应方式，分别对工业楼宇及配套设施的转让作出规定：

（1）《管理办法》实施前已经出让的工业用地上的工业楼宇，原则上按照合同约定进行转让；未约定或者约定不明确的，原则上仅能以宗地为单位进行整体转让。商品性质的工业楼宇以该商品性质部分为单位进行整体转让，非商品性质的工业楼宇不得转让。

（2）《管理办法》实施后以招拍挂方式出让的用地，应在出让合同中对转让进行明确约定；属于拆除重建类城市更新的，允许分割转让不超过65%的工业楼宇。

（3）对于按规定仅能整体转让或者不得转让的工业楼宇或者配套设施，因人民法院强制执行、企业破产清算等原因进行转移登记的，转移登记后的工业楼宇或者配套设施的转让应与转让前的工业楼宇或者配套设施的转让限制挂钩。（解读：堵死法拍获得交易权的漏洞）

4、 将配套宿舍转让与工业楼宇挂钩，并区分宗地内的配套宿舍与独立成宗的工业配套宿舍分别进行规定。宗地内的配套宿舍受让对象限于持有宗地内工业楼宇不动产权证书的企业，或者持有区指定部门划定范围内工业楼宇不动产权证书的企业。对于《管理办法》实施后出让的独立工业配套宿舍用地，通过城市更新改造形成或通过招拍挂方式出让的，其受让对象均限于持有区指定部门划定范围内工业楼宇不动产权证书的企业

5、 可以分割转让的工业楼宇及配套设施，可按栋、层、套、间进行登记；不得转让或者仅能整体转让的工业楼宇及配套设施，允许按栋登记。工业楼宇及配套设施如需抵押的，应以不得转让或者整体转让的全部为单位进行抵押

——解读

工改政策趋紧，产业回归实质。

1） 原来总体可销售面积最高可达90%，现在整个项目可销售面积上限减少至约70%。其中工业楼宇可销售面积由先前约62%【（70%*（1-12%）】减少至约40%【（70%*（1-12%）*65%】，配套设施指标没有变化依旧为30%。

2） 减少销售对象。

2、2月2日，《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》正式印发，对城市更新单元规划容积中的基础容积、转移容积、奖励容积各类测算情形作了明确规定。

——主要内容解读：

（1）基础容积，地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算；居住、商业功能的混合用地，居住功能占地块基础容积的比例取值为60%（居住功能为第一主导功能）或40%（居住功能为第二主导功能）。

（2）转移容积，拆除范围内经核算的实际移交用地面积超出基准移交用地面积的，超出面积与基础容积率的乘积作为转移容积；若涉及额外落实或扩大片区所需小学、初中或九年一贯制学校用地，落实高中、综合医院用地，额外落实占地面积不小于3000平方米的文化设施用地，保留历史风貌区或历史建筑的情况，再增加该类型移交用地面积与基础容积率乘积的30%计入转移容积。

（3）奖励容积，依据《审查规定》所列明三项规定配建的政策性用房，除明确规定计入基础容积的，其余建筑面积计入奖励容积；按规定落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施，其建筑面积计入奖励容积，其中涉及社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心、垃圾转运站和变电站的，按其建筑面积的2-3倍计入奖励容积；符合要求的地面通道、地下通道、架空连廊，按其对应的投影面积计入奖励容积；有保留价值的历史风貌区或历史建筑但不要求移交用地的，按保留面积的1.5倍计入奖励容积；上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%，因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受此限制。

（4）此外，《审查规定》规定，现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不进行拆除重建类城市更新。对于已通过市城市更新主管部门或区政府审议并公示的城市更新单元规划，应严格控制规划容积的调整。《审查规定》发布前已通过审议但未公示的城市更新单元规划，可结合项目可实施性，按照本规定重新确定规划容积。

3、2月14日，深圳福田区城市更新局拟定了《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》（征求意见稿），公开征求意见。

——主要内容：

本规定适用于更新方向为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区拆除重建类城市更新。在关于鼓励申报情形及项目准入要求方面，为引导产业片区统筹更新、推进重点片区产业升级、落实公共利益，该《管理规定》鼓励四类城市更新项目申报：有利于落实福田区重点片区城市更新统筹规划的项目；有利于推进福田区重点产业片区转型升级的产业类项目；为落实政府近期急需建设的大型公共服务设施和基础设施的项目；移交独立占地的重大公共设施建设的项目。为确保城市更新项目产业发展方向符合我区产业布局要求，城市更新单元计划申报前，申报主体应先编制产业规划并报区产业部门审查，明确更新改造方向等内容。产业部门意见将作为区更新局受理计划规划申报、开展计划规划审查的依据。经批准后，区产业部门即根据《深圳市工业区块线管理办法》及工业楼宇转让等相关规定，结合项目实际情况，启动产业监管协议拟定工作，并在更新项目实施主体确认之日起一个月内，与实施主体签订产业监管协议。

——解读：

防止工业用地房地产化

4、2月14日，深圳市龙岗区城市更新局颁布了文件《关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》（征求意见稿），公开征求意见。

——主要内容解读：

1） 首先是关于提供公共利益用地的问题，对于涉及区一级政府及以上考核任务并需按规定时间节点提供公共利益用地的已列入计划城市更新单元，如未能按期提供政府急需的公共利益用地，可由辖区街道办申请开展城市更新单元拆除范围调整。

2） 是关于业主赔款过高的处理办法，权利人坚持明显高于市场拆赔标准诉求，导致未能按期提供政府急需公共利益用地的，可开展城市更新单元拆除范围调整。城市更新单元调整减少后的拆除范围面积、合法用地比例和更新意愿应符合城市更新政策相应规定。

3） 属于意向开发单位态度消极、不作为等主观原因，导致未能按期提供政府急需公共利益用地的，可按程序取消计划或重新选择意向开发单位。

5、2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）。

——主要内容：

《若干措施》中明确要完善城市更新规划计划体系，以片区统筹提升城市质量，提升城市设计与建筑设计品质等。在促进产业转型升级方面，针对我市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出强化政府主导，加快推进工业区连片改造试点。除此外，通过放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，积极鼓励旧工业区综合整治，支持产业用地提高容积率三种模式，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。鼓励城中村综合整治。其中，位于基本生态控制线、橙线、蓝线、高压走廊等范围内的城中村范围外的城中村，可以鼓励开展融合局部拆除重建的综合整治，通过丰富城中村综合整治内涵，实现多元更新目标；构建政府主导管理机制，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务，在规划编制、拆建比标准、搬迁补偿标准等方面由政府加强主导和制定明确。此外，《若干措施》还将建立城市更新单元计划有效期管理机制，稳定空间成本，优化成本梯次，完善与统一城市更新政策和标准等。

——解读：

鼓励市场主体开展工改，城中村综合整治允许局部拆建

2019年2月房地产相关政策及解读