盐城阜宁房地产市场报告

一、宏观市场分析

1、城市概述

阜宁地处江淮平原中部和江苏省沿海中部，县域面积1439平方公里，人口111万，辖12个镇、3个街道。阜宁县背倚苏北平原，面临苏中水网，南与建湖县毗邻，北与滨海县接壤，东与射阳县相连，西与淮安市、涟水县隔废黄河相望，西南与淮安市淮安区交界。

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2、国内生产总值发展情况

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3、固定资产发展情况

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4、房地产开发投资情况

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2017年全县户籍总户数35.48万户，总人口112.72万人，比上年减少2256人，其中非农业人口56.01万人；年末常住人口83.17万人，其中城镇常住人口57.69万人。自2013年至2017年，阜宁年均GDP涨幅为10.64%，固定资产投资年均涨幅为8.04%，房地产开发投资年均涨幅为13.04%，整体而言，城市化进程的深入和经济的迅速发展为阜宁房地产市场的发展提供了良好的外部环境。

二、阜宁房地产发展概述

1、商品房施工&竣工面积情况

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2、商品房销售情况

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3、住宅销售情况

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4、商品房&住宅销售均价情况

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5、2018年1-11月盐城&阜宁新房（不含乡镇）均价走势

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近五年以来，阜宁房地产的整体开发强度呈现逐步走低的态势，而商品房尤其是住宅方面稳中有升，但升幅不大，这主要是受到县级城市地域、经济、人口等多方面的影响，进入2018年以后，城区范围内的新房（含商业）价格有了较大幅度的增长，全年均价在6000元/㎡左右，月均涨幅在2%-3%，未来因城市性质的影响，其价格上涨将受到一定的限制。

三、区域房地产市场分析

1、区域楼盘分布

目前阜宁在售项目约30个左右，从数量上来看，城中区域最多，其次是城南，城北区域相对较少。

2、典型项目概述

联益·欧景名城

冠城华府（三期）

东方京都

德惠·尚书房

3、区域市场小结

在物业形态方面，由早期的多层为主已转变为小高层和高层为主，且高层项目频现；

在户型方面，与盐城其它区域整个供应结构相似，三房两厅户型和两房两厅户型是主力户型，户型区间基本集中在100-200㎡左右；

在阜宁地下车位较为难销，地上车库却十分抢手，而在几年前其当时项目售价均较低，主要获利点来自于地上车库的销售，目前这样的现象仍然存在，车库的热销有部分原因在于进城购房的乡镇居民对于仓库的需求。

从长远来看，受城市远期规划影响，阜宁房地产业的发展前景还是很看好的，随着新区的进一步发展，行政与教育基地的建设等原因，阜宁城南城南新区的经济条件和人口机械增长数量会不断增加，城市化进程也会使阜宁现有居民改善居住条件的欲望逐步释放，因此需求量会进一步增加，出现供需两旺的局面。

同时，阜宁房价在盐城地区属于较高水平（地价也较高），形成这一现象的主要原因在于，本土开发商数量众多，促使其在本区域进行商品住宅开发的时候进一步提升产品品质，并做出与现有项目差异化的产品。

四、总结

从阜宁房地产市场发展历程来看，目前阜宁房地产市场正在从市场初级阶段向高速发展阶段转变。市场逐渐成型，商品房消费概念也在逐渐成熟。从市场发展的角度来看，第二阶段投资热是一个必然会经历的阶段，城南新区目前的市场便有这样一个趋势。

跳过了市场过热发展期，阜宁未来的房地产市场发展方向，必然是一个平稳的过度阶段：房价逐步上涨，购房者更为理性，而房地产开发则必然走向“以提升产品品质和附加值来促进项目销售和盈利”的发展轨道上。（本报完）

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