商业广场招商及租金策略

商业广场招商及租金策略提要：将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商

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商业广场招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1.娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：

与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；

与电视台建立电视购物联盟。

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、上海太平洋、香港SoGo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。jUSco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。

我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像jUSco每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。

投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空白，我们鼓励他们进入中国市场。

北美专题引进策略

第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。

第二：SAkS第五大道百货

SAkS百货商店集团拥有241家百货店，分别以Parisian,Proffitt’s,mcRae’s,younkers,Herberger’s,carsonPirieScott,Bergner’s,BostonStore命名，还包括38家LIBByLU俱乐部专业商店。SAkS还经营第五大道集团，拥有64家第五大道百货店和53家其他百货店。

SAkS第五大道百货是由在纽约第34街各自独立经营零售店的HoRAcESAkS和BERNARDcImBEL两家于1900年初创办的。他们的宗旨是建造一家与时尚优雅的生活方式相吻合的个性化专业百货店。

纽约第五大道百货

SAkS商品组合

这里主要列出SDSG百货店和SAkS第五大道百货店的商品组合，SDGS百货店商品组合中既有一系列具有价格竞争力的国际名牌，又有一部分它独有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：

Lizclaiborne---丽诗加邦,SusanBristol,marisachristina-玛莎.克莉丝汀

Sigridolsen---西格,Polo/RalphLauren---保罗.拉芙.劳伦，TommyHilfiger---唐美.希绯格,columbia---哥伦比亚,HartSchaffner&marx,EsteeLauder---雅诗兰黛,clinique---倩碧,Lancome---兰寇,chanel---夏奈尔,Ninewest---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木兰

clarks---奇乐,waterford---,Bali---百丽

下面这些牌子只有在SDSG专卖店才有：

karenkane,BcBG,Garfield&marks---加菲猫,Tahari,oakley,RobertTalbott,TommyBahama---托米.巴哈马,josephAbboud---约什夫,callaway，

TrishmcEvoy,mAc,DonaldPliner,Stuartweitzman,kateSpade--,ViaSpiga

Brighton---布莱顿。

SaksFifthAvenuestores商品组合中既有传统的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列欧美顶级品牌商品：

LouisVuitton---路易.威登,christianDior----克里斯汀.迪奥

GiorgioArmani---乔治.阿玛妮,chanel---夏奈尔

DolceandGabbana,SalvatoreFerragamo---萨瓦托.菲拉格慕

Gucci---古兹,Donnakaran---唐娜.凯伦,calvinklein---ck卡尔文.克莱恩

RalphLauren---拉夫.劳伦,judithLeiber,Prada,Escada---埃斯卡达

carolinaHerrera---卡罗莱娜.海莱拉,oscardelaRenta---奥斯卡.德拉伦塔，,圣罗兰,Tod’s,ErmenegildoZegna---杰尼亚，maxmara。

中国是快速成长的奢侈品消费市场，由于深圳已经成为中国重要旅游城市，深圳特区是中国购买高档消费品的首选之地，深圳与香港成为高档购物中心荟萃之地。

我们积极引进像美国SAkS第五大道百货的优秀百货，填补国内商业空白。

对于国外主力百货店，主要依靠中国市场和有吸引力主题购物中心作为吸引的主要卖点。不要依靠低档租金策略，对症下药，重点研究国外百货商店中国开发策略，例如美国西尔斯百货多次牌高层领导出席中国论坛，事实上美国百货在积极谋求中国市场。

第三jcPENNy

引进化妆品旗舰店香港莎莎英国bodyshop

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

商业广场招商及租金策略提要：将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商

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>　　正中商业广场租金策略

租金是收益的重要组成部分，租金策略是招商的重要，初步建议租金表如下：

每月每平方米租金

第一年第二年及以后

负二层租金80100最后升至150

负一层租金100120最后升至180元

一层租金140160最后升至200元

二层百货租金6080最后升至100元

三层租金5070最后升至90元

四层租金50娱乐

其中3000平方米租金20元60最后升至100元

酒楼租金6080最后升至100元

超市租金30元左右，租金期限15年。

租金策略：根据百货为主的业态方案，整体租金最高。由于深圳各个开发商纷纷与家乐福、沃尔玛等大卖场联络，目前所开租金极低，因此，我们从竞争态势以及盈利能力出发，力争整体租金最高的百货店组合策略。儿童翻斗城作为吸引人流业态。

提升租金策略

负二层租金引入特殊业态

能够吸引顾客从地铁中停留具体品牌

负一层租金力争平均租金120元以上

吸引一家主题百货引入着名药店，例如同仁堂连锁店，三九健康药店，租金200元/月左右左右；面包房可颂房等两家租金为1000元/

一层租金化妆品旗舰店租金200元以上，力争局部300元如果SAkS进入将一层一半和负一层大部分给予该百货公司，形成深圳最具竞争力的百货业态。

二层百货租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米

三层租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米

四层租金给主力百货店两端餐厅租金60-100元/平方米

五层儿童翻斗城争取作为引进项目；若对方不入驻，建议自营，为整个购物中心吸引人流创造良好条件。考虑投入2000万元自营

力争通过经营第一年实现10%利润，第二年实现20%以上利润

大型酒楼租金60-100元

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