房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定

发布时间：2020-10-30


房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定
背景
2020年9月，居住在H市A区的邢某与居住在该市B区的梁某，在该市B区的中介公司居间下，签订了一份房屋买卖合同。合同约定：梁某将其名下位于该市B区的一套商品房以95万元的价款卖与邢某，定金15万元先期交付，剩余款项在办理房屋过户手续当日结清。违约条款为：卖方违约，卖方双倍返还定金，买方交纳的佣金由卖方承担。合同签字后，买方邢某如约交付15万元定金和1万元佣金，卖方梁某拿到定金后失踪。现买方邢某为维护自己权益，以卖方梁某违约为由，向人民法院起诉要求梁某双倍返还定金并承担中介佣金。 问题
邢某能否向B区法院起诉？ 分析
被告住所地在Ａ区，不动产所在地为B区法院，如果仅 “原告就被告”一般管辖原则来看，A区法院具有管辖权。但本案买卖合同的标的物为房屋，也就是不动产，不动产所在地的Ｂ区法院是否有管辖权呢？
1、是否适用不动产纠纷专属管辖？
本案初看系因买卖不动产引起的纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，也就是由B区法院管辖。《民事诉讼法》第33条第一款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”然而，最高法院《民诉法解释》第28条规定：“不动产纠纷是指因


不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”本案买卖合同并未完全履行，买卖双方还没有因不动产权利确认产生争议，仅因买卖行为产生了债权债务关系，仍属债权纠纷，故不适用不动产纠纷专属管辖。
2、如何确定合同履行地？
在确定本案不适用不动产纠纷专属管辖后，只能按《民事诉讼法》第二十三条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”来确定管辖权。出于某种原因的考虑，原告更愿意在B区法院起诉。B区法院是否有管辖权，合同履行地的确定就成为问题的关键。
《民诉法解释》第十八条“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”，以及《合同法》第62条 “（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行”。上述规定是从合同的整体履行来说的，但合同的履行过程是动态的，不同的节点各方的义务都处在变化中，从而争议事项也不尽相同。而本案发生在合同履行之初卖方违约，买方追究卖方的违约责任，要求卖方双倍赔偿定金。争议标的是被告应双倍返还的定金吗？
《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（二）》也许能够给我们以启示：正确理解适用本条款（《民诉法解释》第十八条），应将“争议标的＂理解为诉讼请求所指向的合同义


务。……以买卖合同为例，合同义务为“交付标的物”或“给付价款”。如果卖方是原告，无论原告的诉讼请求是继续履行合同、给付价款还是解除合同、返还货物、要求被告承担违约责任，诉求的指向均是买方的“给付价款”义务，争议标的为“给付货币”，应以接收货币一方所在地即卖方所在地为合同履行地。如果买方是原告，无论原告的诉讼请求是继续履行合同、交付标的物还是解除合同、返还价款、要求被告承担违约责任，诉求的指向均是卖方的“交付标的物”义务。若合同标的物为不动产，应以不动产所在地为合同履行地；若合同标的物为非不动产，应以履行“交付标的物”义务一方即卖方住所地为合同履行地……
从北京高院的《解答》中，我们不难得出：在房屋买卖合同纠纷中，买方作为原告，合同履行地即为不动产所在地。结合本案，合同履行地为B区，B区法院当然有管辖权。
通过以上分析，可以得出结论：邢某能向B区法院起诉。 当然，如果买方在起诉状中把中介公司也列为被告而不是第三人，要求其退还中介佣金。适用“原告就被告”原则，B区法院就必须立案了！



房屋买卖合同案件的管辖法院如何确定

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