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发布时间：2023-10-06 09:58:59
【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治作者：北京吴少博律师事务所今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天我们从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长，2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。镇主体作为最小单位，落实具体指标。在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是
集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。据说拨付了相关腾退补偿款项，不同的区域级拨放的款项也不一样，我们接触到的松江区拨70万，最高的在浦东新区可能给到108万。主要是腾退一些工业上能耗大、污染大并且阶级贡献比较低的工业场地，腾退完毕后相关土地复工，也有可能进行重新利用建设，增加最大附加值。如果该工业能耗大、污染大并且阶级贡献比较低，就换一些好的基础工业项目进来。这就是198工业用地减量化的初衷。由于资金缺口较大、缺乏相关技术等原因，区、镇各级在推进“198”区域减量化中遇到不少难题，各方面阻力也是很大的。这些中小企业都是来自于招商引资或者由于一定的历史渊源过来的。这样的话就造成企业在腾退搬迁的时候有实际存在的困难，阻力也是依次增大，根据土地占有的性质和占有的区段问题可能本身给中小企业减量化的工作来讲有一定难度。在过程中我们也承接了很多上海“198工业用地减量化”和五违必治的中小企业腾退拆迁维权的案件。我们也是在具体了解后结合实际状况参与了企业维权，整个的布局和政策的前提和制定我们认为是有利于城市发展的，但是在具体拿着行政手段推动的时候就出现五花八门的政策标准，手段各不相同。而且给企业造成的心里冲击和现实当中生产经营的困难也不一样。据我们所了解，截止到2014年上海市建设用地已经突破三千一百平方公里，按照政策是不要突破三千二百平方公里，上海每年大概增长四十平方公里，这么算剩余的一百平方公里的政策标准不够三年用的。现在工业用地的比重偏大，如果拿集体土地一块放进去的话，工业用地整个占土地总量的30%左右，甚至一些郊区都超过了30%。产值却不超过10%，导致现在利用工矿仓储用地、集体建设用地集约化附加值非常低，所以就出现104
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