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房地产企业房产税易引发的税务风险点
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案例
:
房地产企业房产税易引发的税务风险点
近些年,随着中国房地产行业调控力度的加大和财税改革紧锣密鼓的推进,房地产企业面临巨大的税收风险,
从营改增到土地增值税立法,从企业税制改革到金税三期的上线实行,企业如果对相应的财税政策缺乏深入理
解,很可能会使自身陷入严重的税务危机之中。
房产税
在财务人员的思想中是一个简单的税种,在日常税务处理中,一些细节容易被忽略,
本文从地产公司
税务顾问视角出发,通过实际案例讲解房产税易引发的税务风险,以便读者地产公司的房产税有更清晰的认知。
案例分析:
某房地产企业在
A
项目上建设了营销中心
(会所)
,
作为多个项目的办公及营销场所,
营销中心占地面积为
1,200
平方米,共发生建造成本为
1,050
万元,于
2018
年
6
月份完工投入使用。
一、未竣工验收但已使用的房产是否缴纳房产税?
假设:项目营销中心投入使用后,未履行申报缴纳房产税的义务。就此疑问访谈了企业税务人员,得知营销
中心预计
A
项目销售完毕后立即拆除,由于项目一直滚动开发,现作为
B
和
C
项目的营销场所,待
B
、
C
项目销
售完毕后就着手拆除。并且该税务人员认为营销中心属于临建房,不需要缴纳房产税。
税务风险
:根据税法规定,纳税人自建的房屋,应自建成之次月起征收房产税。营销中心使用后虽打算拆除,但
并不属于免征房产税的列举范围,需按规定缴纳房产税。由于企业税务人员整体综合能力不足,认为该营销中心
不需要缴纳房产税,智慧源建议如若企业有上述情况,请尽快自查更正,并就此与税局沟通,避免后续更大的税
务损失。
二、土地价款并入房产原值计算了吗?
假设:项目占地面积为
10,000
平方米,土地成本为
1
亿元。企业纳税申报表上申报的房产原值仅为
1,050
万元,
每月缴纳房产税
7,350
元,
就此访谈了企业税务人员,
该税务工作人员认为营销中心的计税原值就是
1,050
万元,并未意识到房产原值还需分摊土地成本,企业已存在纳税义务风险。
税务风险
:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权
支付的价款、
开发土地发生的成本费用等。
由于企业税务人员整体综合能力不足,
未能充分遵循在相关财税政策,
为此造成房产税补缴税款、罚款和滞纳金等的风险。
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为此,假设按占地面积分摊土地成本:
1
、分摊的土地成本为
10,000
×
1,200
÷
10,000=1,200
万元。
2
、房产税原值
=
土地成本
+
建造成本
=1,200+1,050=2,250
万元。
3
、每月应交房产税为
2,250
×(
1-30%
)×
1.2%
÷
12=1.575
万元。
4
、
2018
年
7
月份至
2019
年
6
月份共少缴房产税为:(
1.575-0.735
)×
12=10.08
万元。
5
、罚款(暂按
50%
):
10.08
×
50%=5.04
万元
6
、滞纳金:
10.08
×
0.05%
×
365=1.84
万元
7
、合计税务风险:
10.08+5.04+1.84=16.96
万元
三、无租使用房产是否按规定缴纳房产税?
假设:开发商将营销中心出租给
A
公司,营销中心房产原值为
2,250
万元,租赁协议上注明了免租金条款,第一
年免租、第二年和第三年每年收
12
万(含增值税),但
2018
年地产公司在会计上没有申报房产税。就此疑问
我们访谈了企业税务人员,企业税务人员既然房产已经出租,就应依照房产租金收入计算缴纳房产税。
根据相关税法规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人
及出租人按照房产原值。一般在签订租赁合同中,地产公司在承租期内给予租户一定免租期优惠,但免租期内是
否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视,从而导致企业后续税务稽查时,产生滞纳金,甚至被处于
0.5
倍
至
1
倍的罚款。
注意:在招商引资时应注意对租金在整体租期内的合理分配和方案规划,降低由于免租期带来的涉税风险。企业
税务自查是弥补涉税漏洞和降低税务风险的绝好机会。在税收法制化高速发展的今天,依法纳税是根本,企业必
须要必须端正对税收的正确认识,重视日常涉税工作的合规性。
房地产企业房产税易引发的税务风险点
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