大兴龙湖天街购物中心调研报告

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大兴龙湖天街购物中心调研报告


大兴生物医药基地龙湖天街购物中心调研报告
调研报告
调研地址：北京龙湖时代天街调研人员：刘超、王巨猛调研时间：2016年7月11日
北京龙湖·时代天街位于大兴新城中心地区，与地铁
项目西侧为生物医药基地，该基地占地
龙湖时代天街项目整体量约
国都第二机场及空港家产园落地，年游客吞吐量估计达
4号线生物医药基地站无缝连结，交通条件优胜。1亿人次，周边工作及居住人群超出
20万人。
1000万平方米，超出150家企事业单位入驻此中。向南，将来将有
30万平方米，属于北京寥寥可数的新地
67万平方米，此中商业整体量约
标级商业中心，且自持很大比率商业。龙湖将销售的商业机会与置业者进行共享，创建双赢将来的时机。在龙湖天街营运模式下，置业者能够共享地标级商业中心的人流齐集优势，共享周边规模居住区及家产基地花费劲，共享地铁、临空经济区络绎不绝的人流。
7月1日，作为大兴新城南部地区商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。据统计，开业期恰逢周末，三时节间，龙湖北京大兴天街总客流量打破
40万人次，总销售额达到
2300万元。这座体量15万平方米的
全业态商业综合体，是当前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖公司在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夜，依靠龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了
愉悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特点餐饮等近国内顶尖的无线
Wi-Fi网络覆盖全场；商场泊车位超出
300个著名品牌。
1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”泊车位，IMAX国际影城、愉悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、
H&M、

99%，品牌同
步开业率达到了95%。当前齐集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，让女性司机在泊车时倍感放心，龙湖商业系统化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美优选商场、上影
星巴克、廉价坊、汤城小厨等众多优良品牌，全面提高大兴地区的花费环境，引领南城家庭花费崭新升级。同时，鉴于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街更是打破性地将小孩业态占比提高到近14000平米，成为南城最全的早教中心。
16.5%，整体量接
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大兴龙湖天街购物中心调研报告

整体剖析：

大兴龙湖时代天街项目选址南六环外，位于地铁4号线次首站地铁上盖，以“商业+住所+物业”全驱
动模式，整体量78万㎡。项目西侧为商业中心，东侧为住所。项目特意为小孩打造了上万平米的成长乐园，集早教中心、培训中心、小孩乐园于一体。并提出生活观点：以家庭为中心，知足全家全部需求，着重享乐体验。





占地面积：25万㎡建筑面积：78万㎡容积率：绿化率：30%


物业类型：一般住所（板楼）装饰情况：毛坯
项目主推户型：85㎡两居


项目售价：均价12500元/㎡

物业费：4.7元/㎡
动工时间：2011年9月1日竣工时间：2014年（商业部分比住宅晚3个月）

项目特点：地铁沿线

产权年限：70年


环线地点：大型六环之外
区位剖析：
交通十分便利，位于地铁四号线首站生物医药基地站，与地铁无缝连结。横跨新源大街、向北直抵兴华大街，毗邻经开告诉，约
30分钟抵达西单、金融街。邻近公交线路：大兴
20亿元投得生物医药基地东配套
44。区位价值十分显然，南城
31.68亿元竞得生物医
引资2900亿进行开发、北京第二机场、京南新区建立。在龙湖拿地当日，保利也以药基地东配套三地块；金融街则以
补给共同发展。
11号地块。截止当前，华润、绿地、
保利、龙湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型开发商也进入大兴区，更快促使商业和住所的互相
整体规划：
项目总建筑面积78万㎡，此中住所28万㎡；8万㎡景观公园；商业41万㎡此中34万㎡为自持类，7.1万㎡
为销售类。

项目紧邻区政府、国都第二机场。十余分钟车程可达北京市要点中学大兴一中、北师大大兴附中、大兴五小、大兴八小、中心小学等；便利抵达国都医科大学隶属大兴医院、大兴仁和医院、大兴中医院、妇幼保健院等。项目总商业体量
38万㎡的SHOPPINGMALL，集京南首个五星级
IMAX影院，天街餐饮中心，
主力百货，大型商场，娱乐中心，小孩乐园，风情商业街等；东区还有沿街小型商店。
项目西侧紧邻大兴天龙河，河岸走廊景观带由龙湖为政府免费代建；北侧距离念坛公园、滨河丛林公园1000米。项目中拥有
8万㎡景观园林，此中商业综合体有
320米商业景观轴。住所景观三季有花、四时
常青有樱花大道、光之庭院、芬芳之旅、水之庭院、活力中心、雕塑广场。
商业剖析：小孩篇
跟着80后、90后渐渐成为花费主力，好多婚后的两口之家开始向三口之家、四口之家过渡，家庭花费重心渐渐转移到孩子身上。加上城市中家庭构造主要以小家庭构造为主，这类家庭构造影响了花费构造。
与此同时，因为国家二胎政策的松开，家长对小孩花费支出的力度加大，小孩花费在继女性花费以后，成为花费重生力量。必定程度上，中国购物中心已经进入“得小孩者得全家”的发展阶段。作为商业地产“老


兵”的龙湖地产自然深谙此理，在7月1日开业的北京龙湖大兴天街购物中心中，更是推翻性地打造了1.4万平方米的“疯狂小孩城”。

打造北京南城最大小孩城：多样性与立体化布局
“北京将来三十年看南城。”自2009年起，北京市政府公布两次新南城计划中，大兴享受了最大政策盈利，不不过南城计划发展的中心，更是将来10年北京发展重心。作为龙湖地产在北京的第二个自持型商业，龙湖大兴天街选址于此，正是看中了大兴新城将来的发展远景。鉴于大兴新城商圈的花费人群构造及花费需求，龙湖大兴天街定位一站式、体验式、家庭化购物中心。

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北京龙湖大兴天街购物中心中庭
密切环绕全方向、全业态知足城南居民家庭花费需求的理念，龙湖大兴天街引入物美优选商场、上影IMAX国际影城、愉悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、廉价坊、汤城小厨等品牌，更是创新性地将小孩业态占比提高到16.5%，整体量靠近1.4万平方米。
龙湖大兴天街项目负责人表示，联合周边地区人群特点与现状，龙湖大兴天街小孩业态布局力争多样性与立体化，做到“知足需求，更有欣喜”
。
43%）、小孩零售（占比21%）、小孩娱乐
在多样性方面，龙湖大兴天街小孩业态涵盖小孩早教（占比
（占比33%）、小孩服务（占比3%）等种类，知足多元化需求，还让小孩业态更为丰富和饱满。别的，在小孩品牌选择方面，秉承“国际品牌和新兴品牌联合”的理念，既有大众认知度与美名度高的著名小孩品牌，如瑞思学科英语、纽约国际、丽家宝贝、悠游堂等，也有初次进入北京或南城的新兴品牌，如帕皮科技学院、六艺学馆、星空琴行、玩美光阴、熊孩子、武易极、每日艺术等。

愉悦滑冰场
在立体化方面，龙湖大兴天街小孩业态覆盖了0-12岁小孩全成长周期，知足各个年纪层小孩学习、穿着、娱乐等需求。
值得注意的是，龙湖大兴天街集中引入了14个早教服务品牌，包含纽约国际、瑞思学科英语、星空琴行、六艺学馆、武易极、玩美光阴、每日艺术、蕃茄田、帕皮科技学院、乐高教育、童趣阅读、马博士、KIDDIEFUN、趣动旅途等，是南城最全的早教娱乐中心。
此外，3300平方米的奇乐儿萌兽主题乐园，采纳的是奇乐儿主题乐园的最新升级的主题模式，也是南城单体最大的小孩主题乐园。
龙湖大兴天街打造1.4万平米的小孩商业极具特点性，而且不一样于传统小孩业态组合方式，以创新、体验为特点，加强小孩为中心的家庭参加度，增添小孩的花费粘性，同时加大对家庭花费的覆盖。




“疯狂小孩城”的背后：二胎盈利、地区花费升级、击中痛点的营运
毫无疑问，小孩业态是购物中心人流发动机已成为业界的共鸣，各大购物中心纷繁加大小孩业态布局和创新，但在一个15万平方米的购物中心中，用占比这一疯狂行为的背后是有充分的原因。
全面二孩政策松开将在必定程度上带来重生儿数目的增添以减缓老龄化，无疑将催生小孩家产的盈利效应。但小孩花费关于商业的带动不单限于小孩家产的繁华，由小孩引起的三口之家甚至三世同堂的“家庭式花费”关于购物中心吸引力的提高将拥有不行低估的作用。
详细到龙湖大兴天街项目，所处的大兴新城将来发展远景众所周知，不单政府政策倾斜促使地区家产升级经济发展加速，国都第二机场的建设，兴新城将会成为下一个望京。有关数据统计，人口63.9万，新增人口达主城居民向大兴新城疏解转移。
从当前大兴新城的花费人群组成来看，主要由原住民、年青购房者、租户以及居住在固安的花费者构成。因为拆迁造就了一大量“富户”，原著家庭的整体花费劲不容小觑。此外，跟着万科、恒大、泰禾、众美等高端楼盘的加入，人群进一步齐集。
而从大兴新城新增人口及固安人群的特点看，
近40%的人群年纪介于
25-40岁之间，工作地址以主城为
16.5%的面积打造小孩业态，仍是挺“疯狂”的行为。
“临空经济”效益对地区经济带动会愈来愈显然。将来
2014年大兴常住人口
5年，大
143.3万，（不含亦庄开发区）此中户籍
67.15万。而大兴新城作为距离主城近来的近郊区县，新南城计划也将极大促动


主，其工作地区集中散布在地铁4号线、10号线沿线地区，此中以金融街、大红门、国贸、公主坟、中关村等地区最为集中。
“这些新增人口拥有年青化、白领中产阶级的特点，他们刚才组建或马上组建家庭，是商业花费中最中坚的力量，自己关于时髦与品牌有着认知和激烈需求，有着很强的花费意向。别的，他们将来的生活消

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费形态均将在地区达成，表现都市化的时髦特点”，龙湖大兴天街项目负责人以为，跟着下一代的孕育而生，孩子的花费需求大大加强，“小孩经济”将会成为大兴天街项目营运成败的要点一笔。长久关注大兴新城商业的业内人士这样说道：
“龙湖大兴天街1.4万平方米的小孩面积，貌似有点大。实质上，从龙湖大兴天街覆盖的人口数目及人群特征，周边小孩客群数目以及交通优势上看，恰好是知足将来周边覆盖人口需求，同时也将成为该项目的一大特点亮点和中心吸引力之一。”
自然，在大手笔、大面积打造小孩业态的“疯狂”背后，龙湖大兴天街在小孩主题环境打造、小孩花费气氛创建以及后期的营运上，也表现了龙湖商业精美化营运的基因。
据认识，除了在小孩业态组合上，在小孩主题化妆修上更是竭尽全力，在天花板、过道、卫生间等地区创建童真的世界，同时，建立一些小品、小汽车等创建小孩花费气氛。
别的，在进入经营期后，龙湖大兴天街反击中家长的“痛点”，将针对地区内小孩4点半此后到6点之间存在的学校与家庭双向“失控”的时间段，策划固定、丰富的小孩活动，解决家长的托管难题。





商业剖析：餐饮篇
项目内著名餐饮品牌云集，麦当劳、肯德基、必胜客、西贝莜面村、江边城外、廉价坊、黄记煌、味千拉面、汤城小厨、呷哺呷哺、萨莉亚、不时乐、吉野家、好利来、印巷小馆等（71家）。快餐集中散布在地下一层、商场外头；正餐散布在三、四层；简餐散布在四层。餐饮散布合理无死角，顾客在购物花费闲暇之余即可享遇到各色美食及特点饮品。品牌名称麦当劳阿福冰室密斯甜心必胜客星巴克巴黎贝甜北北西面包店咕噜小怪高兴丽果廉价坊零度乐园EIMIO肯德基爱有梅有贡茶味千拉面Thankumom坦坦大炉亚米荟酒窝甜品拿渡麻辣餐厅鲜芋仙串来串去妈妈米线
类型西式快餐水吧水吧西式正餐水吧水吧面包房水吧水吧中式正餐水吧水吧西式简餐零食水吧日式简餐韩式简餐韩式简餐炸鸡水吧中式正餐水吧中式简餐中式简餐




地点1层1层1层1层1层1层2层2层2层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层3层
面积20040303002005040303050020302003030200300200202020030150150
备注著名品牌个人格牌新兴品牌著名品牌著名品牌著名品牌新兴品牌新兴品牌新兴品牌著名品牌新兴品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌新兴品牌新兴品牌新兴品牌个人格牌著名品牌著名品牌个人格牌个人格牌

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米斯特披萨雪冰鲜果时间黄记煌阿香米线谢蟹浓快乐柠檬我家酸菜鱼秋季道京南第一涮串串叔叔乔姐港式茶餐厅江一湖重庆老火锅唐嘟嘟江边城外不时乐韩时烤肉新辣道西贝莜面村汤城小厨蜜果知味妈妈萨莉亚呷哺呷哺豪尚豪牛排馆我家春饼鱼图腾印巷小馆知岳面馆潞久翠清W12STEAK小樽雪小恒水饺佬叁样川菜茗茶U果爱蒂宝都可茶饮权味石锅饭嘿小面九格烫烫记老秦人
十秒到云南米线吉野家

西式简餐水吧水吧中式正餐中式简餐中式正餐水吧中式正餐日式正餐中式正餐中式简餐港式茶餐厅中式正餐中式快餐中式正餐西式简餐韩式正餐中式正餐中式正餐中式正餐水吧中式简餐西式简餐中式简餐西式正餐中式简餐中式正餐中式正餐中式简餐中式正餐西式正餐日式正餐中式简餐中式正餐水吧水吧水吧韩式简餐中式简餐中式简餐中式简餐中式简餐中式简餐
3层3层3层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层4层-1层-1层-1层-1层-1层-1层-1层
优选
30020203001003002030030040015030030010040030040050050030020150300300500300500500200300300200200200203020100100100100100100
著名品牌个人格牌著名品牌著名品牌著名品牌个人格牌著名品牌个人格牌个人格牌个人格牌个人格牌个人格牌个人格牌新兴品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌著名品牌个人格牌著名品牌著名品牌著名品牌个人格牌个人格牌著名品牌个人格牌个人格牌新兴品牌个人格牌新兴品牌个人格牌个人格牌著名品牌著名品牌著名品牌个人格牌新兴品牌个人格牌个人格牌著名品牌
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好利来玉赛西北郎粉囧滋本主义

面包坊中式简餐中式简餐水吧
-1层-1层-1层-1层
801008020
著名品牌个人格牌个人格牌个人格牌
个人格牌占36.32%、新兴品牌占16.9%、著名品牌占46.48%。合计71家。此中-1层餐饮品牌11个，个人格牌占72.73%、水吧3家占27.27%。
1层餐饮品牌6个，个人格牌占16.67%、新兴品牌占16.67%、著名品牌占66.67%。餐饮4家占66.67%、水吧2家占33.33%。
2层餐饮品牌3个，新兴品牌占100%。水吧3家占100%。
3层餐饮品牌18个，个人格牌占22.22%、新兴品牌占22.22%、著名品牌占55.56%。餐饮9家占50%、水吧9家占50%。
4层餐饮品牌33个，个人格牌占45.45%、新兴品牌占9.09%、著名品牌占45.45%。餐饮29家占87.88%、水吧4家占12.12%。
水吧合计19家占26.76%、零食甜品4家占5.63%、简餐26家占36.62%、正餐22家占30.99%。从数据剖析能够看出该项目的主力品牌店控制在
45~50%之间，且各楼层的主力店品牌均控制在
50%以
54.55%、新兴品牌占9.09%、著名品牌占66.67%。餐厅8家占


上，只有四层为45%。餐饮集中在地下一层和四层，地下一层定位快餐，四层定位正餐。地下一层有大型小孩娱乐业态、小型配套、大型商场等离地铁进出口和商场主进口特别近是客流量最大的地区。

大配套实景图;

水吧甜品站实景图：

优选
6/8

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餐厅实景图：

优选
7/8

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综上所述;
品牌关于新城商业的态度也有了很大转变。从荟聚·西红门购物中心开业时，好多快时髦品牌第一次进入北京南城就能够看出，品牌对新城商业的信心已从无到有。可是，迈出五环走向新城关于部分品牌来说，依旧存在很大挑战。品牌引入还有一系列后续问题，比方租金、人员招聘、平时管理、货物配送等。在龙湖北京大兴天街中，小孩、餐饮比率依旧很高，可是，中心城区内主流购物中心的热点餐饮品牌并未出现太多。暑期开业，首个经营季度将有保障，暑期的品牌促销、假期的家庭花费等能够赐予品牌必定信
心;接下来将进入“金九银十”的花费旺季，以后又将迎来圣诞节、元旦、春节等节日。在第二个经营年度
到来以前，也许会有一批品牌撤出，但新品牌的汰换时间又将从明年7月开始。
优选
8/8
租借部2016年7月13日


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