莫斯科房价20年上涨77倍 居民月均收入高于上海

2011年莫斯科居民的平均月收入为40000卢布(1300美元)，约合人民币8500元，高于上海。而2011年上海人均年收入为52655元人民币，平均月收入为4387元人民币，只相当于莫斯科的一半。

2012年莫斯科街头的汇率表，可见人们对卢布与美元、欧元汇率的关注

三访俄罗斯感受卢布价值的巨变

我对俄罗斯的三次访问，如同医学切片那样，选择了三个最有代表性的切入点：第一次在1992年，那是苏联解体的翌年；第二次在2001年，普京当选俄罗斯总统的翌年；第三次在最近，普京重返克里姆林宫，第三次当选俄罗斯总统。

我在1992年见到的俄罗斯，经济非常混乱。当时俄罗斯刚刚从公有制到实行私有化，物价飞涨，通货膨胀极其严重，卢布迅速贬值。那一年，俄罗斯物价上涨25倍！在苏联时代，将近30年保持1美元兑0.6卢布的汇率，而在1992年卢布“跳水”，贬值到1美元兑1400卢布！很多俄罗斯人在苏联时代的多年积蓄化为乌有。

两个细节，给我留下难忘的印象：

一是我看到一把苏联时代生产的铁扳手，价格竟然铸在上面，表明这价格在出厂后多少年都不会变化。

二是当我掏出人民币买东西，立即被俄罗斯小贩团团围住，口中不断用生硬的汉语喊着：“元！元！”他们渴望得到人民币，因为卢布贬值太快了。

2001年展现在我面前的俄罗斯，如同大病初愈、尚未康复元气。普京在2000年上台之后，发展经济，控制住了叶利钦时代因“休克疗法”造成的恶性通货膨胀。当时，美元对卢布的汇率曾经保持在1：22。不过，这时候的卢布是新卢布。由于苏联解体之后卢布连年猛跌，在1995年俄罗斯政府甚至不得不发行面额为10万卢布的大钞！从1998年1月1日起，发行新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布，一下子去掉了三个“0”！所以如果换算成1997年的旧卢布，2001年1美元相当于兑换22000卢布，远远超过了1992年1美元兑1400卢布。

我记得，2001年我去俄罗斯的时候，1元人民币可以兑换3新卢布。当时，我写下对俄罗斯物价的印象：“这一回到俄罗斯，我看到的情况大不相同，商店里的商品非常丰富，只是价格不菲。俄罗斯现在的平均工资每月为50至100美元，低于中国的工资水平，但是许多商品的价格明显高于中国。”

俄罗斯经过普京12年的整治，我在2012年夏日走访莫斯科的时候，完全是另外一番不同的景象———俄罗斯连续多年GDP以6%-7%增长，国力强盛，远非叶利钦时代所能相比。莫斯科的平均工资高于上海，但是物价也攀升到全球之冠……

2、莫斯科房价20年上涨77倍

莫斯科的高物价，首先体现在高房价。

我的脚还没有踏上莫斯科，就从空中看到，在莫斯科远郊，崛起一大批新建的高层住宅楼。来到莫斯科之后，我得以仔细观看这些普京时代新建的高层住宅楼。这些新楼大都是20层以上，相当漂亮，跟上海新建的高层住宅楼很像。在莫斯科，我也看到诸多房地产广告，广告上的俄文“ДОМ СДАН”，表示即将交房。在莫斯科街头巷尾，房地产中介公司相当多，充分表明莫斯科的房地产业相当活跃。

著名的莫斯科大剧院票价并不贵

莫斯科新建的高层住宅，明显不同于市区那些显得陈旧、长方形火柴匣式的五层、六层居民楼。那些楼是在赫鲁晓夫时代修建的，跟上海那些旧工房很相似。在苏联时代，跟中国在改革开放前一样，实行“福利分房”。在赫鲁晓夫担任苏共中央第一书记之后，为了大力改善莫斯科人的居住条件，决定每个家庭分配独立住房，标准是人均9平方米。当时的居民楼是按照统一的设计图纸建造的，高度不超过6层是为了不必安装电梯，而建造火柴匣式的楼房是最简便。所以当时在莫斯科以很快的速度建造了一大批这样的设施简单的居民楼，被莫斯科人称之为“赫鲁晓夫楼”。

对于莫斯科的房价由低到高的变化，我仿佛“似曾相识”，因为上海在这些年也经历了相似的过程。苏联解体之后，俄罗斯实行私有化，“福利房”也就画上了句号。跟上海一样，在结束“福利分房”时，原住户只要花一笔小钱，就能买下自己居住的“福利房”，从国有财产转为私有财产。当时俄罗斯规定，人均18平方米以下的部分无偿转给个人，18平方米以上部分也只收很少的钱。

我在2001年来到莫斯科时，曾经写下当时的印象：“俄罗斯的房价正在攀升。2001年1月，莫斯科的平均房价为每平方米720美元，到了2月份就涨到735美元。就全俄罗斯而言，最近几年的房价涨幅为20%至58%。莫斯科第一副市长弗拉基米尔·列辛在解释莫斯科房价猛涨的原因时说，最近几年建筑原材料的价格不断飙升，导致房价上升。”

其实，当时莫斯科的房价每平方米735美元，并不算高，略高于上海当时的房价。上海的房价是从2003年起进入猛涨，而莫斯科的房价猛涨略早于上海。

这一回，我时隔11年来到莫斯科，平均房价达到5902美元/平方米，相当于每平方米房价37478元人民币。这价格高于上海同期的平均房价每平方米(建筑面积)23460元人民币。需要说明的是，俄罗斯的房屋面积，指的是套内面积，亦即中国的使用面积，不是中国通常所指的建筑面积。

另外，这是指莫斯科房屋的平均价格。莫斯科市中心的房价，如最热闹的阿尔巴特街的房价是9280美元/平方米，而莫斯科中国城的房价是8525美元/平方米。莫斯科大环(相当于北京的五环)外的房屋，则每平方米价格为1500美元。限于经济条件，很多人只能买莫斯科大环外的房子，而上班则在市中心，所以也就造成了上、下班路线长，造成了莫斯科汽车的严重拥堵，成为远近闻名的“堵城”。

2011年莫斯科单元房的平均价格，在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，从5000美元涨至39万美元。所谓单元房，是指公寓大楼里独立成套、拥有厨房及卫生间的房子。

在2006年初，莫斯科平均房价为每平方米2800美元，到了2011年10月就涨到每平方米5902美元，表明最近几年莫斯科涨价幅度非常大———其中在2008年由于遭受金融风暴袭击，莫斯科房价曾经一度下跌。

当我来到俄罗斯第二大城圣彼得堡，发现莫斯科的房价几乎比圣彼得堡高了一倍。俄罗斯其他中等城市的房价更是明显低于莫斯科，与中国的一些省会城市相当。

莫斯科，一位俄罗斯女子走过一张巨幅面包广告前

3、在首都购房的70%不是本地居民

在我看来，莫斯科房价猛涨的原因，在于求大于供，原因与上海十分相似：

一是生活水平提高了，人均居住面积扩大，住小屋的要换大屋。在赫鲁晓夫时代的住房标准是人均9平方米，2004年俄罗斯人均居住面积已达到19.7平方米。而普京在2012年提出，人均住房面积从2004年的19.7平方米增加到40平方米。随着人均居住面积的扩大，很多莫斯科人虽然原本有房子，也要买新房子。

二是年轻人结婚，组成新的家庭，需要买房子。

三是大批其他地区的人涌向莫斯科，成为新莫斯科人，需要买房子。莫斯科是首都，工资高，发展机会多，外地人把莫斯科视为工作、学习和未来居住的理想地方。

以上三条，属于对房子的正常需求。然而由于通货膨胀、卢布贬值，而莫斯科的房地产连年大幅度升值，因此很多人把投资莫斯科不动产视为投资的重要途径。在莫斯科买房子，不仅能够保值，而且能够迅速升值，年回报率通常不低于20%，于是吸引了大批投资客———这是抬高莫斯科房价的重要原因。

在众多的购房者中，70%的并非是莫斯科居民。俄罗斯各地富起来的人们，纷纷把钱投向莫斯科房地产。除了莫斯科本地人，除了外地人，还有众多的境外投资者。据统计，莫斯科的房地产投资客之中，一半来自境外。境外热钱的涌入，越发抬高莫斯科的房价。

莫斯科待售的新楼

以上几条，在我看来，几乎跟上海房价连年攀升的原因一模一样！

莫斯科也有经济适用房，但是粥少僧多，排队等候，不知等到猴年马月。

跟中国一样，莫斯科市政府也采取种种限制性政策，诸如：用高税收打击炒房者；限制购房产的数量；购第一套住宅和多处住宅的价格有很大区别；购房者3年内转手出售，将课以重税。尽管如此，莫斯科的房价依然高昂。

不过，莫斯科的朋友告诉我，“高高在上”的房价，使莫斯科的年轻一代，处于两极分化之中：如果长辈是原莫斯科居民，拥有苏联时代的“福利房”，年轻人从父母、岳父母、祖父母以至外祖父那里继承了多套住房，成了“天赋富翁”。他们可以不再工作，不必上班，光是凭出租或者出售这些房子，就可以舒舒服服过一辈子。另一些没有从长辈那里继承房地产的年轻人，尤其是从外地来到莫斯科工作的年轻人，那将是另一种命运。购房，成为这些年轻人可望而不可即的奢望。他们要么竭尽多年的积蓄，在莫斯科远郊买一套小小的房子，每天花费大量时间在上、下

莫斯科房价20年度上涨77倍居民月均收入高于上海