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发布时间：2024-03-07 19:18:01
精品文档房产税答疑收集（很全面） 作者：西风折柳 更新时间：2010-03-23 22:27:00
1、中央空调、电梯如何缴纳房产税 2、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗 3、个体户自建房用于经营需缴房产税吗 4、房地产公司将开发产品抵押贷款是否需要缴纳房产税 5、处置及新建房产该如何纳税 6、房产评估增值是否要缴纳房产税 7、企业固定资产中建筑物如围墙、厂区马路等是否缴纳房产税 8、购买土地自建加油站时房产税如何缴纳 9、转租行为是否缴纳房产税
1、中央空调、电梯如何缴纳房产税
问：我是某集团公司财务主管。最近公司收购了另一生产型企业，在被收购单位的某项固定资产中包含中央空调和电梯等设备。近期有会计师事务所对我公司资产进行评估时，提出中央空调、电梯等应单独进行核算并计提折旧，不应与建筑物一并核算；并对污水处理池和污水处理设备核算处理也提出异议。对此，我们意见不一。请问中央空调、电梯应记入建筑物的价值还是单独核算？污水处理池和污水处理设备是合并核算还是单独核算，如合并核算应记入房屋建筑物类还是机械设备类，税务上有什么规定？ 答：你问的问题涉及会计核算与税务规定两方面。在会计核算方面，《企业会计制度》规定，企业应当根据固定资产定义，结合本企业的具体情况，制定适合于本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法，作为进行固定资产核算的依据。依据《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。所以，企业可以根据自身实际情况来确定分类及分项方法。 通常电梯属于建筑物基本使用功能的一部分，所以一般将其价值计入建筑物价值，而中央空调则具有独立使用功能，常常是单独入账。不过考虑折旧等因素，将电梯和中央空调单独作为固定资产核算和管理也有诸多好处。污水处理池和污水处理设备的会计处理也应根据上述原则，考虑使用功能、使用寿命等因素来进行判断，但实践中可能视工程具体情况而有所不同。如处理池及设备是为某单项建筑物（或生产线，下同）配套且属于不可分割的组成部分，可以将其价值计入该建筑物价值；如果是为多项建筑公用或独立设计建造的则应该单独核算。至于处理设备与处理池是合并核算还是分项核算，也应视各自价值、使用功能、使用寿命等因素来判断。通常的处理思路是：如果其各自价值均较大或预计使用寿命相差较大，则应分别核算；如果其中一项价值较大，另一项价值较小，则可以将其并入价值较大的一项核算；如果各自价值均不大，且预计使用寿命相差不大，可以合并作为污水处理设施核算。当然，实践中还是应该根据准则制度的规定判断处理。不过通常情况下，将相关设备与建筑物（或构筑物）分别核算便于后续的会计处理。 在税务规定方面，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电器及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中已损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。这些规定是税务方面的特殊考虑，不能直接作为会计核算中对各固定资产进行分类或分项的依据。但企业在进行会计处理时也应知悉该规定，以确定自身会计处理与税务方面的规定是否存在差异，降低纳税风险。
2、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗
问：我公司是房地产开发公司，有400平方米用于售楼的售楼部等临时**建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？ 答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时**房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时**房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地〔1986〕8号文第二十一条规定不予征税的临时**建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程精品文档
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结束，临时**建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也可以看出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。 也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。
3、个体户自建房用于经营需缴房产税吗
问：我是从事餐饮业的个体户。税务人员对我进行纳税检查时认为我未缴纳营业用房的房产税和土地使用税。但此房屋是我自己建造的，楼上用来居住，楼下一层用来经营餐厅。请问，用自己建的房屋从事餐饮业，还需要再缴纳房产税和土地使用税吗？ 答：根据《**房产税暂行条例》（国发〔1996〕90号）的规定，个人自有的房屋作为营业的，按房产原值计算征收房产税；个人所有的非营业用的房产免征房产税。《**城镇土地使用税暂行条例》（国务院令〔1988〕第19号）规定，个人所有的居住房屋占地及院落暂缓缴纳土地使用税。因此你自己建造的房屋，用于营业的部分还需缴纳房产税和土地使用税，而用于居住的则不需缴纳房产税和土地使用税。你应该按经营面积和居住面积分摊计算房产税和土地使用税。
4、房地产公司将开发产品抵押贷款是否需要缴纳房产税
问：我公司开发的楼盘住房部分已经售完，但大型商场部分尚未售出。为了办证确权，此商场已经以房地产公司名义办理了初始登记，并且我公司已将该部分产权抵押给银行用于贷款。目前该商场空置（未曾出售、出租和出借）。前不久，主管地税局认为该商场已经使用，要征收商场的房产税，请问，税务机关的做法是否正确？ 答：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。第二条第四款规定：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 对于商场是否征收房产税，关键在于判定房地产抵押行为是否属于自用行为。《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第3号）第一条对房产解释如下：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。从中，我们可以看出，税法对“房产使用”列举为“生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资”，因此尽管你公司已经以本公司名义办理了商场产权初始登记并将该产权抵押给银行用于贷款，但是既然房地产抵押行为不属于税法列举的“房地产使用”内容，就不应当被认定为自用而征收房产税。
5、处置及新建房产该如何纳税
问：我公司应缴纳房产税的生产与管理用房建筑年初账面原值为4800万元。在今年一月份，我单位变卖了一处办公用房，价值为800万元；在二月份又报废了一座长期未使用的危楼，账面价值是300万元。之后，我公司利用变卖房屋款项及部分银行贷款，在报废楼址上开始新建一座新楼，用于日常办公，目前，新建部分尚未完工。请问我公司今年的房产税应该如何缴纳？ 答：通常理解，房产税是对实际存在并可正常使用的房产征税，且是对房产所有人征收。所以因转让、处置而不再享有所有权和因报废、拆除而实际停用的房产不再缴纳房产税。对于年度中间停用或者处置的房产何时停征房产税未有明确规定，但通过下列相关规定可以推断：（1）按有关规定，房产税是按年计算，分期缴纳，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验精品文档
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