郑州市房管局公布普通住宅标准

大河房产网 2005年06月08日18:28 大河房产网 发表评论

6月2日，郑州市房管局公布郑州普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住宅的建筑面积在140平方米以下；多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下，高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。此举一出，立刻在郑州房地产界引起强烈反响。

　　想当年房改时，厅局级以上干部才能享有120平方米的住宅，而现在郑州普通住宅的标准就已达到140平方米。这样的标准郑州人怎么看呢？到底合不合理？标准是高了，还是低了？对此，记者多方采访，听听他们对标准的评议。

　　定义:

　　普通住宅的郑州标准高于“国标”<br>　　郑州市房管局6月2日公布享受优惠政策的住房标准，标准中与国务院七部委文件不同的是:第一，对单套住宅的建筑面积设定在140平方米(含)以下，比七部委高20平方米，上浮比例达到16.7％，低于国家规定的20％；第二，针对郑州本地情况，把多层住宅销售价格为2700元/平方米以下、高层住宅销售价格为4000元/平方米以下定位于普通。

　　国务院七部委文件对于普通住宅是这样定义的:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。当然，文件对各地并没有采取“一刀切”的做法，而是要求各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　从以上我们不难看出，郑州的标准，略高于国家标准。

　　疑问一:

　　140平方米，大不大？

　　普通住宅定位在140平方米，可能有不少人认为不可思议，但从来自郑州市房地产管理局有关统计资料看，这个标准还是比较合适的。

　　2001年郑州市商品房住宅套均面积为126.9平方米，2004年商品房住宅套均面积减少为112.3平方米；2001年多层住宅套均面积为125.1平方米，2004年为113.6平方米。从这些数据上看，郑州的套均面积虽然在缩小，但一直在120平方米左右。从去年郑州房地产市场需求情况来看，单套120~150平方米的“大户型”市场需求较大，这表明功能完善、设施配套完善、设计合理的大面积户型一直是郑州消费者的钟爱。

　　业内人士认为，随着人们生活水平的提高，用现在的眼光看，三房两厅才算是小康型。而要设计比较舒适的三房，现在至少需要120~140平方米，现在的三房除了有三个卧室外，还有独立的餐厅，两个卫生间，主卧要有走入式衣柜，有专门的储藏室；如果是高层，还要有宽敞的公共空间、电梯间等。如此一来，想要设计一个小康型的三房两厅还非得130～140平方米不可。

　　疑问二:

　　开宝马住豪宅的不缴税？

　　郑州市房管局认为，140平方米更符合郑州市民购买商品房的期望值。这样做，既保护了普通老百姓的利益，又对炒房者产生很大的制约。

　　“这个标准比较符合郑州的实际情况。”记者采访的一些房地产界人士认为。

　　北京媒体同行告诉记者，北京几乎照搬国务院七部委的要求，出台了北京普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140平方米(含)以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其结果出现令人意想不到的局面:开宝马住豪宅的不缴税！他说，北京普通住宅标准出台后，一个通县的朋友打电话给他，刚买了套142平方米的房子，总价不过55万元，房子却一下子因为新政而归为高档房，而人也仿佛一下子成了非普通人。而他的另一个朋友，有自己的公司，开宝马，单身居住在市中心一高档公寓，130平方米的两居室，总价150万元。反而归为普通住宅，享受到了国家优惠。郑州用具体价格代替抽象的“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”更具有实践意义。

　　疑问三:

　　多层与高层的标准没区别？

　　尽管140平方米已接近国家规定的上限，但在采访中，还有不少人认为，面积标准应该视多层和高层的不同、视郊区房和市中心房的不同而有所区别。

　　一位开发高层楼盘的开发商告诉记者，以现在的标准看，多层和高层没有区别，有点不太合理。因为高层的公摊面积远在多层之上，高层的140平方米也就相当于多层的120平方米。此外，现在土地资源越来越紧张，国家也鼓励多建高层，那么也应该用一定的面积差别鼓励人们多买高层。

　　不少人则认为，郊区房应该给予更大的面积限定。已在北区购买了一套郊区房的何小姐说，当时因为想改善居住条件才去买房，但市中心的房子太贵买不起，于是到郊区买了套145平方米左右的房子。但现在却面临着多纳税的问题，事实上，买市中心一套130平方米的人比买郊区145平方米的人肯定更有实力。

　　疑问四:

　　标准引领未来市场？

　　在获知以140平方米作为认定普通住宅和非普通住宅的标准后，不少开发商已行动起来，开始更改自己的设计方案。

　　“我已经把150平方米以上的户型全部取消了。”一位开发商说。该楼盘打算在下半年上市，根据原先的规划，一期中有25％的套数在150平方米以上，现在开发商打算重新进行设计，将150平方米以上的户型全部更改为140平方米以下。“我这是轻装上阵、重心下移。”这位开发商说，不管怎么样，消费者肯定会考虑到多缴税的现实，为更多地争取客户，不如面对现实，及时调整户型。

　　这样开始调整户型面积的开发商已相当多，不管是市区楼盘还是郊区楼盘。户型平均面积减小后，开发商的设计成本和建安成本都会比原先高一些，但这样的成本与市场风险比起来已不算什么了。

　　但也有开发商认为，一味因为税的问题而更改设计并不可取，关键是市场需求如何。

郑州市财政局有关契税政策的通告

2005-07-04 00:00 来源：郑州日报　 作者:佚名　  

核心阅读：根据河南省财政厅《关于贯彻〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地税收管理的通知〉的意见》〔豫财办农税［2005］15号〕文件及市政府有关批示精神，单套建筑面积小于144平方米〔含144平方米〕的为普通住宅；单套建筑面积大于144平...

    根据河南省财政厅《关于贯彻〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地税收管理的通知〉的意见》〔豫财办农税［2005］15号〕文件及市政府有关批示精神，单套建筑面积小于144平方米〔含144平方米〕的为普通住宅；单套建筑面积大于144平方米的为非普通住宅。

    凡2005年6月1日后〔含6月1日〕购买的商品住房〔以签定购房合同时间为准〕，将按上述标准征收契税。非普通住宅的税率为4％，普通住宅暂减半征收。凡纳税人2005年6月1日前购买的商品住宅〔以签定购房合同时间为准〕，按原标征收契税，但应在7月20日前到契税征收机关办理完税手续，逾期不办的，按新标准执行。

                       特此通告

                       郑州市财政局

                      2005年6月28日

郑州市普通住宅标准