《上海市住宅物业管理规定》解读
发布时间：2021-04-08
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[主持人]：各位东方网的网友大家下午好，欢迎收看东方网嘉宾聊天室为您带来的在线视频直播节目，我是今天的主持人郝静芳。我们知道新修订的《上海市住宅物业管理规定》已经于4月1号正式实施了，今天我们邀请到了身边的嘉宾，上海市住房保障和房屋管理局副局长黄永平。
[嘉宾黄永平]：主持人好，各位网友好。
[主持人]：请到黄局，希望您对这个新的规定做一个解读，同时也有网络的平台，有很多网友朋友对于身边的物业管理的事情有很多发愁的事，也有一些好的建议，希望通过今天跟您有一个进一步的交流。在规定出台之前，整个上海市的物业管理现状怎么样？
[嘉宾黄永平]：实际上不到20年，真正大发展也就是15年。在这个过程当中，物业管理模式已经成为我们广大市民群众日常居住生活当中必不可少的一部分。最近几年来，市委、市政府对于住宅小区的物业管理非常重视，先后采取了一系列的措施，在加强和改进这方面做了一些努力。一方面来说，这些年来政策法规在逐步完善，04年是修订了上海市的住宅物业管理规定，之后市政府也出了相关的规定文件。07年转发了本市住宅小区综合管理的三年行动计划这样的文件。 07年以后“三年行动计划”实施以后，到09年市政府又转发了《加强业主大会、业主委员会建设的若干意见》。等于说这些年来，一方面政策法规在完善。另外，住宅小区管理格局逐步形成，市里、区里，包括到街道、乡镇层面都成立了联席会议，形成了一个工作制度。小区的工作，大家来关心的氛围和格局初步形成。
第三方面，行业本身的监管也在探索当中予以加强，比如说对于企业监管过程当中，我们尝试建立诚信体系，尝试开展“四查”制度，特别是开通了物业服务热线962121。这个热线开通以后，上海的老百姓在住宅小区里面遇到物业服务问题，就可以直接打这个电话，打了这个电话进来就有6个动作：受理、派单、处置、回访、督办和统计分析，每个进来的电话都按照这个程序进行处置。现在每年要做到20多万的电话量，为老百姓解决一些问题。
在物业的使用管理当中，比如说对违章搭建等等也形成了一些新的办法，在推进过程当中。因此这几年来，总体来看，住宅物业管理是做了一些探索，有了一些努力，但是坦率来说同广大市民群众的要求来说，还存在不少的差距，还存在不少的问题。正是由于存在这样的差距，有这样一些问题，所以市人大在去年，用整整一年的时间对我们04年版本的住宅物业管理规定进行了非常认真的修订，在整个过程当中，市人大主要领导、相关的领导投入了极大的精力亲自来关心这个事情，广大的市民群众也参与到这个过程当中来，先后两次听取社会公众的意见。最后市人大常委会全票通过了这个规定，今年4月1号正式实施。
[主持人]：像您说的，随着社会的发展，市民自己的维权意识也越来越强，对于物业管理的要求也提到一个更高的高度，我们原来的规定现在已经不能满足了，现在在物业管理当中，通过20多万的热线电话，这些住户和居民主要反映的问题在哪里？
[嘉宾黄永平]：我们每年对于信访，一方面962121电话的业务要进行分析，另一方面，我们也对全市涉及到物业方面的信访，年底都要结一下帐，分一下类。分了类以后总体感觉，超过一半或者说到2/3，主要矛盾是出在什么地方呢？出在我们不文明居住行为引发的相邻的矛盾，侵害相邻权益，比如说违章搭建，比如说居改非，比如说群租，比如说高空抛物，比如说小区的停车管理，等等，还包括占用公共走道等等。所以，这一块是大头。也就是说，由于业主不文明的居住行为侵害了相邻权益引发的矛盾纠纷变成现在物业矛盾纠纷当中比较突出的部分。
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[主持人]：相邻之间的关系引发的矛盾。
[嘉宾黄永平]：大家感觉是物业没有管好。
[主持人]：针对物业本身的管理，居民有没有反映一些问题呢？
[嘉宾黄永平]：有，从矛盾方面来看，我感觉有几块：一块，所谓的综合管理。现在大家有约定俗成的一个概念，由于我们的住宅小区基本上都是封闭的，所以进了小区的门就觉得什么事都是物业的事，其实这是一个比较大的偏差。
[主持人]：您刚刚提到的一点，对于大部分的居民，我们都有这样的想法。
[嘉宾黄永平]：物业公司是一个服务企业，是为业主提供物业管理服务的，所以它是依据同业主签订的合同来提供像保修、保洁、保安、保绿这样的服务，不可能承担行政管理，也不可能承担行政执法的责任。所以，我们的业主感觉哪些是物业应该管的事，你可以到业委会那里查一下物业服务合同，与物业服务企业合同约定有哪些内容。合同约定的是物业应该做的事情，否则的话就不一定。
[主持人]：在新的规定当中，对于物业究竟管理涉及到的范围，或者说如何形成自己的管理机制，有新的约束或者指导吗？2 / 11
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[嘉宾黄永平]：原则上都有，原来也有，这次也有进一步的要求。现在来看，有几件事是需要我们加大宣传力度的。一件事情，综合管理怎么到位，进了小区的门，是相关的行政管理部门，包括我们的社区管理，怎么样要延伸到小区里面去，是相关部门应该承担起这份责任来。另外一件事，业务会的组建、换届和日常的运作。这一块工作要切身的得到加强和改进。应该说，我们现在宣传还不够，小区物业管理的责任主体是谁，第一责任人是谁。第一责任人应该是业主。因为基于你的房屋的产权，专有部分的专有权，共有部分的共有权，所形成的管理权和相关义务，是你天然有的。这个小区管得好不好，首先是我们的业主，你这个责任尽到了吗？现在恰恰在这一块上存在比较大的问题，问题是什么呢？普遍的表现为我们业主参与物业管理的意识不够强。业主大会开会，发了通知请不到人，在信箱里面看到这样一张征求意见单，小区里面贴了开会的通知，走过路过就过去了，少有关心，会开不起来，选举业委会也不去参与。但是出了毛病以后就找政府了，就埋怨物业企业了，或者说埋怨业委会了。
[主持人]：作为业主自己来说，并不明确业主的责任权，更多的认为自己交了物业管理费就应该享受到全方位的服务，认为掏钱了就应该享受，作为自己应该是享受的不是付出的。那么怎么明确业主的责任权呢？
[嘉宾黄永平]：我们的想法就是，业主自我管理这一块还是要正本清源，有部分带有不良诉求的业主，非常热心的参与到业委会里面，最后在日常运作当中侵害我们其他业主的权益，这次规定就调整了，应该由我们街道来组建业主大会组建和业务会改选筹备小组，筹备小组的组长就是由我们街道的同志来担任了。完了以后再是业主的代表、建设单位和房管办事处、居委会代表等，这次规定做了比较大的调整。
另外一块，在日常运作过程当中，假如说业委会不很好履行定期召集业主大会的义务，我们街道可以根据业主的要求来代为组织，这些都有比较大的调整，就是首先要解决好业主作为我们小区管理第一责任主体的责任落实下来，在这个过程当中有所突破。
[主持人]：在新的规定当中有很多明确的针对性的指出，我们看一下，其中在整个规定当中具体的就针对的综合管理的工作框架提出了一个新的修改，这个新的修改主要是针对什么方面呢？
[嘉宾黄永平]：我刚才也讲到，我们07年市政府进行了广泛、深入的调研以后，下发了文件加强住宅小区综合管理的三年行动计划，明确提出了“综合管理” 的概念。要求除了房管部门之外，其他相关的部门都要在住宅小区的日常管理过程当中切实承担起相关的责任，具体表现为，必须要组织在街道、乡镇层面建立起联席会议。探索了几年下来，这次我们的法规就把它作为一个规定放进去了。2 / 11
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另外，在街道社区，在业委会的日常管理过程当中，怎么样加强、指导、监督，这次整个都明确下来，在法规层面上予以明确。
[主持人]：在监督部分的落实有没有做规定呢？
[嘉宾黄永平]：落实是接下来在日常工作推进过程当中，通过设定可检查的目标，然后加强指导、检查和督促，来使得这些规定逐步逐步的落实下来。
[主持人]：您刚刚提到业委会的组成，在整个构架上今年有一个大的调整，规定当中的22条就明确提出对于业委会的不规范，以及会晤召开不正常，以及业主的知情权难以落实做了一个调整，这个新的调整对相关情况有怎样的约束呢？
[嘉宾黄永平
